博罗县体育馆前地块规划以及产品建议报告2008年.pptVIP

——深圳金美林地产经纪公司 二零零八年十月 前言： 金美林公司本着十年来专注地产服务，以丰富的客户资源以及专业的策划销售能力营造一个又一个销售奇迹，得到行业的一致认可与好评。 我司进入博罗市场三年以来，立足市场，科学的分析、运作。希望本报告能给贵公司在决策之时起到一定借鉴作用，提供决策依据。 报告结构: 第一部分：项目开发背景 博罗县基本概况: 博罗县地处惠州市西部，有非常独特的优势：毗邻广州、深圳、东莞等大中城市，交通发达，极有利于承接发达地区的产业转移。全县总面积2795平方公里，辖16个镇1个办事处，户籍人口80万，外来人口40万,以及港澳台人口40万。 博罗县基本概况: 工业生产较快增长，产业重工业趋势明显，对整体经济主导作用增强。一季度全部工业对经济增长的贡献率达54.0%，拉动经济增长6.6个百分点。规模以上工业完成增加值12.51亿元，同比增长15.5%，加快2.3个百分点。其中股份制企业增长85%，外商及港澳台投资企业增加值10.04亿元，增长10.3%，占规模以上工业增加值的80.3%。重工业增长明显快于轻工业，重工业增加值7.65亿元，增长21.6%，轻工业增加值4.86亿元，增长9.1%。 第一部分：项目开发背景 政策分析： 政策小结： ◆ 中国人民银行此举释放出市场期盼已久的放松信号：下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行近4年来首次下调一年期贷款利率，存款准备金率更是近9年来首次下调。 ◆ 此举表明央行已释放出放松货币政策信号，对贷款利率、存款准备金率的差别化调整体现了“区别对待、有保有压、结构优化”原则，对促进“三农”、中小企业发展及汶川地震灾区重建具有重要意义。此次调整，也有助于我国积极应对美国次贷危机继续恶化、外需减弱带来的负面影响，减缓外部因素对中国经济的冲击。 ◆ 国家从紧货币政策放松的信号无疑会重新树立房地产行业的信心，但就政策本身而言，对房地产本身并不会产生直接影响。预计后期政府为应付当前全球化的信贷危机，扩大内需，会陆续出台若干金融松绑政策。 第一部分：项目开发背景 博罗房地产发展概况: 进入08年来,博罗房地产开发投资增速大幅度回落。一季度房地产开发投资增长 从上年同期的3.8倍回落到1.1倍；商品房销售面积从增长6.5倍变成下降58.1%，商品房销售额从增长10.4倍变成下降54.6%。 博罗楼盘总结：住宅市场处于发展阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快。 博罗房地产市场小结： 博罗房地产市场呈现四大特点 一、房价稳中有升 二、购房客户以本土为主，他们多用以自住，投资型消费者少,目前市场泡沫成分不大 三、土地出让减少，具备开发条件的熟地少，开发商手中的土地储备有限。 四、楼盘质素不断提高，注重环境建设和开发规模，吻嘴楼、单栋楼和多层建筑越来越少 第二部分：消费者行为分析 消费者特征分析： 第二部分：消费者行为分析 地块解析: 地块解析: ◆地块北面是正在修 建中的博罗县体育馆 ◆地块南面博罗中学和一家家电工厂。 ◆地块东边是一片居民区,再往东是正在建设中的汤泉半岛。 ◆地块西面是东山森林公园以及广场,是未来博罗主要的休闲场所 地块解析: 项目运做总体基调 蔚蓝海岸的开发策略： 四季花城的开发策略 项目有成为博罗城市发展的历史见证的资质,具体操作与否这取决与开发商的勇气与决心. 第四部分：项目开发风险分析 第四部分：项目开发风险分析 项目风险: 项目体量大,要求前期投入资金太多 拆迁工作难度大 目前市场情况低迷,合适的入市时间能否避开风险 国家宏观调空,政策的不稳定性 目前市场上同质化竞争激烈 博罗本地的消费难以支撑项目大体量开发 第四部分：项目开发风险分析 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 我们的一切研究都以地块的实际情况为出发点，以市场为导向。 项目风险规避: 项目风险规避: 一、对区域形象的提升 项目风险规避: 二、准确的定位，制造出适合市场的产品 市场低迷的情况下，客户观望理性消费，产品竞争成为市场竞争中的重要部分。户型好和品质高的项目受到了消费者的青睐。如近期开盘的光耀橙子、义乌商城公寓和荷兰水乡三期·揽胜开盘销售率达到50%以上，这说明市场 上满意度高的产品对刚性需求还是有很强的诱惑力的。 三、灵活多样的销售渠道 在消费者越来越理性的今天，传统的销售手段和方式已经被市场所滥用。创新的客户积累方式以及活动营销方式，专业的销售工具以及经验丰富的销售人员才是销售战争胜利的重要保证。 四、选择合适的入市时机 银根紧缩，贷款利率上调，目前受政府宏观调控影响，房地产市场逐渐回归理性、健康发展之路。