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物权法案例分析2 第五组：沈思思 刘之术 孟婷 褚莉萍 赵淑红 孙会敏 案情 甲乙丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一幢私有楼房，这幢楼房于1996年出租给吴某夫妇居住，租期为6年，每年租金为2万元，年底支付。2000年1-2月，甲乙丙父母相继去世，没有留下遗嘱，于是楼房由三人依法继承。甲乙均有房屋居住，而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定由丙管理。丁需结婚遂向丙于2000年10月5以人民币30万元购买了此房屋，情形一丙称该房屋已经为其继承产权人为自己，于是二人签订了合同，并到房产部分办理了房屋过户手续；情形二丙告知丁自己为房屋的产权人之一，在此情况下购买了该房屋。之后丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。吴某夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提起异议，遂起纠纷。 法律关系 甲、乙、丙为房屋的所有人 吴某夫妇为该房屋承租人 丁为该房屋的购买人 争议焦点 无权处置不动产的所有人将房屋卖出，承租人是否有优先购买权？购得房屋的第三人是否能依法取得该房屋的所有权？ 名词解释 优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。 享有优先购买权的法律主体：亲属和共有人、承租人 承租人优先购买权 定义 　　(1)仅限于房屋租赁场合; 　　(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人; 　　(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效; 　　(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者. 优先购买权的顺序：承租人优先购买权不能对抗亲属关系人共同所有人的优先购买权。 相关法律条文 《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》 案例分析结果 情形一：根据事实及法律规范，丁为善意取得第三人，且已取得该房的产权，承租人吴某夫妇要求优先购买的请求不应支持； 情形二：吴某夫妇作为该房的承租人，享有优先购买权，并没有在合理期限内收到卖房通知。且丁知道丙无权处置该房屋，与之签订的合同应视为无效，法院应接受吴某夫妇优先购买该房屋的请求。 * * 第二十一条 　　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房 屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 二十四条 　　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 　　（一）房屋共有人行使优先购买权的； 　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄 弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 。 善意取得制度系指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的，移转占有于善意第三人时，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。