上海商务园区物业市场概览.pdf

上海商务园区 物业市场概览 上海 | 2014 导言 上海商务园区物业市场已突破发展瓶颈，需求旺盛。发展商 纷纷采取行动，未来三年内（2014-2016）预计每年均有逾 100万平方米新增供应入市。基础设施的改善、园区定位与政 府扶植产业的高度契合以及该市正在经历的去中心化发展均 预示着该物业市场的良好前景。此外，商务园区物业租金较 市中心区域仍低60%。 商务园区租金及资本值的高增长潜力已开始引起投资者的关 注 ，投资交易数量于2013年大幅攀升。值得注意的是，许多 此类交易由机构投资者所主导，他们已觉察到该市场巨大的 增长潜力。 2 | 高力国际 定义 上海写字楼物业市场发展水平领先全国，目前可被归为三个 主要类型：核心商务区（CBD），次中心商务区（DBD）和 商务园区。 在通过地域对前两者进行区分的同时，对商务园区的定义却 并不明晰。高力国际以下列标准来定义商务园区： 区位 次中心区域或工业区 产业类型 通常吸引如软件、制药及服务外包业等产 业集群 选址 通常与工厂及仓库分离；低容积率 租金及资本值 租金总体高于工厂但低于市中心写字楼 管理与设施 中央管理委员会和 / 或针对所有租户 用途 研发中心，公司总部，后勤办公室，呼叫 的集中配套服务，如食堂，便利商店 中心及实验室等 和其他便民服务 优惠待遇 激励政策通常以各种退税形式提供 产权 地方政府或私营企业 图 1: 上海主要商务园区 闸北 杨浦 上海核心商务区 次中心商务区 商务园区 金桥 临空 张江 陆家嘴软件园 漕河泾 漕河泾 浦江 来源: 上海高力国际研究部，2014年 | 3 投资 迄今为止，去年是上海商务园区物业投资市场最为活跃的一 商业用地是最受青睐的类型，这是由于此类土地上的楼宇既 年。在乐观增长前景及潜在高回报的吸引下，机构投资者大