《五合国际总设计师刘力系统谈商业地产规划设计》.doc

如何进行大型商业地产项目的 建筑规划设计 刘力 2007-11-20 一、项目操作方式应高度专业化 　　虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。 　　与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。 大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。 　　而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。 二、重视专业顾问公司 　　认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。 　　此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。 　　专业化建筑规划设计公司至关重要 　　商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。 　　而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。 　　另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。 四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议 　　型商业设施的选址