2010年05月重庆房地产市场综述.doc

丰吾堂观市 2010年05月 【序】 新政调控成效显著，5月主城成交大幅下滑 在新政的严厉调控之下，5月份的重庆楼市可谓跌入“冰点”，供应和成交均大幅下滑——本月新办预售仅78.85万方，为2010年最少月份，环比下降61.21%；成交仅13191套、120.12万方，环比分别下降52.18%和55.16%。市场整体呈现出以下四大特征： 特征一：新政压力之下，市场博弈严重 如果说要用一个词来形容当前的楼市，那么“博弈”二字再合适不过。的确，当前的楼市处处都在博弈之中——中央政府与地方政府、政府与开发商、开发商与开发商、开发商与购房者之间都存在着严重的博弈与较劲。在博弈之下，各方都在观望与等待，都在相机而动，市场呈现出一定的僵持。 特征二：楼市成交全面下降，部分上市房企率先降价 5月份各大楼盘的来访与成交均大幅下挫，大部分新开楼盘首次开盘销售率均不足50%，开盘主力成交在30%左右徘徊，市场成交全面下降，其中又以高端物业的降幅更为突出，多数项目一周几乎没有成交。 面对成交的锐减，并且在任务繁重的压力下，以恒大、保利为代表的部分上市房企开始针对全部或部分房源进行调价，其中以恒大的8.5折优惠幅度最大。除此之外，多数在售项目也以不同的优惠方式进行了不同程度的“变相降价”，而新开项目基本均调低了入市价格，如某濒临长江的一项目入市价位由之前的8300最后调至了6980，比之前的期望值约降了16%。市场整体的降价预期在加重。 特征三：“渝十条”“温和”现身，楼市月末降温预期有所缓和 期盼许久的“渝十条”终于于5.21日亮相渝市，自其出台之后，由于其对楼市并无进一步的严厉打压之意，而被冠以“温和”的代名词，让渝楼市似乎看到了希冀之光。 之所以说“渝十条”是“温和”的，主要在于楼市关注的重点“房产税”和二套房界定等问题并未能在此政策中体现。针对二套房的界定问题，目前重庆多数银行仍以“认贷而非认房”的方式进行操作，这种对二套房“老规矩”的认定方式让当前贷款困难的部分客户有一定的“空子可钻”；而重庆最早提出的“房产税”试点未能落实的问题更让这一政策流于宽松。 特征四：楼市短期成交或有所反弹，但长期无充分利好支撑 透过“渝十条”， 第一，加快保障性住房建设 第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70% 第三，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2% 实施差别化引导政策 第四，支持保障性住房建设，保障性住房项目土地可以实行行政划拨 第五，鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策 第六，限制高档住房和投机型购房消费，重申严格执行国家税费及信贷政策。营业税执行力度不变 引导房地产企业合理发展 第七，明确政府引导方向，促进房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范 第八，发挥政策引导作用，引导企业多开发普通商品住房满足大多数居民的消费需求 强化发地产市场监管 第九，加强土地供应管理，保障划拨土地供应，规范土地招拍挂制度，合理确定土地供应的方式和内容 第十，整顿房地产市场秩序，完善商品房预售管理制度，已取得预售许可的房地产开发企业，要按照信息公开的原则，在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售 政策解析： 期盼许久的“渝十条”终于于5.21日亮相渝市，自其出台之后，由于其对楼市并无进一步的严厉打压之意，而被冠以“温和”的代名词，让渝楼市似乎看到了希冀之光。 之所以说“渝十条”是“温和”的，主要在于楼市关注的重点“房产税”和二套房界定等问题并未能在此政策中体现。针对二套房的界定问题，目前重庆多数银行仍以“认贷而非认房”的方式进行操作，这种对二套房“老规矩”的认定方式让当前贷款困难的部分客户有一定的“空子可钻”；而重庆最早提出的“房产税”试点未能落实的问题更让这一政策流于宽松。 “严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%”，其主要目前是希望保障普通住房及保障房供应结构达到70%的比例，增加市场普通物业的供给。但同时，我们也应看到，政府一方面限制了高端物业未来的土地供应，另一方面又从税收方面增加了高端物业的开发成本，从长期来看，它或将成为高端物业价格上行的助推器。 透过“渝十条”，鉴于过去土地增值税预征率偏低，按照市政府要求，市局决定从2010年5月1日起，土地增值税预征率调整为：普通标准住宅1%；非普通标准住宅2%。各局要认真执行新的预征率，切实加强预征管理，确保税款及时足额入库。国家税务总局下发《关于房地产开发企业开发