中原20007年上海轨道交通对住宅价格的影响研究.docVIP

PAGE  前 言 一、研究背景及目的 自1995年上海轨道交通1号线通车以来，时至今日上海已有5条轨道交通线路通车，通车里程达145公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。目前上海在建轨道交通有8条，至2012年将有13条线路通车，通车里程将达510公里。届时，一张四通八达的轨道交通网将出现在上海地下。 轨道交通带给人们的不光光是出行的方便，更多的是改变了人们的生活方式和生活规律。地铁对房地产市场的影响，集中体现在对“市区”概念的延伸、放大和稀释上。首先，地铁将缩小市中心和郊区的通勤时间，地铁开通后，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使地铁线附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放大，从而一定程度上降低对市中心房的需求量。其次，地铁开通后，市中心的住宅可能将不再具有原先明显的地段优势。在依赖传统交通的时候，市中心交通方便，集中了城市各种公共资源，并且因人口密集而地价昂贵，房价远超其他区域，而地铁开通后，非市中 心的交通便捷度大大提高，一些原本由于地理位置太远而得不到购房者青睐的地铁沿线楼盘逐渐受到关注。 需求概念的转变促使轨道交通建设产生了“一线带活一片”的效应，其沿线区域的房地产迅速升值，本次研究通过分析比较不同轨道交通建设前后住宅价格的变化来揭示轨道交通对房地产价值的影响。希望能为购房者、开发商和其他研究机构提供参考依据。 二、研究说明及对象 为了能准确反映地铁对房价产生的影响，本次研究选定步行15分钟内能到达地铁站的“近地铁房”（包括5分钟范围的“正地铁房”和10分钟范围的“准地铁房”），具体选定板块有以下几个标准： 板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘 板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他 板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多 板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里 板块内有2001-2007年开工和通车的线路 根据以上限定条件，本次研究的对象为： 轨道交通线站点涉及板块距人民广场距离1号线北延伸段共??路站、通河新村站、呼兰路站宝山庙行板块13公里2号线西延伸段威宁路站、北新泾站长宁天山板块10公里3号线北延伸段殷高西路站、长江南路站、淞发路站宝山淞南高境板块13公里5号线银都路站、颛桥站闵行颛桥板块16公里本次研究还将对轨交房与非轨交房进行对比分析，因此为了能使研究对象具有可比性，所选的板块需要满足以下几个标准： 板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘 板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他 板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多 板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里 板块内在2012年之前没有轨道交通建设及规划，也基本不受临近轨道交通的影响 根据以上限定条件，目前能够找到的板块只有南汇周康板块——沪南公路御桥路，距人民广场13公里和普陀长征板块——金沙江路祁连山南路，距人民广场9公里，这两个板块共计14个楼盘。（具体楼盘参见附表一） 目录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc166901097 一、上海轨道交通概述  PAGEREF _Toc166901097 \h 4  HYPERLINK \l _Toc166901098 1、总体规划  PAGEREF _Toc166901098 \h 4  HYPERLINK \l _Toc166901099 2、各线路开工及开通时间  PAGEREF _Toc166901099 \h 5  HYPERLINK \l _Toc166901100 二、轨道交通对住宅价格影响分析  PAGEREF _Toc166901100 \h 5  HYPERLINK \l _Toc166901101 1、各线路及样本板块分类分析  PAGEREF _Toc166901101 \h 5  HYPERLINK \l _Toc166901102 2、各线路及样本板块综合分析  PAGEREF _Toc166901102 \h 9  HYPERLINK \l _Toc166901103 3、房价与站点距离关系研究  PAGEREF _Toc166901103 \h 10  HYPERLINK \l _Toc166901104 4、轨交房与非轨交房价格增幅研究  PAGEREF _Toc166901104 \h 11  HYPERLINK \l _Toc166901105 三、结论与预测  PAGEREF _Toc166901105 \h 12  HYPER