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上海市商品房预售合同

一、合同的核心构成与法律依据

上海市商品房预售合同的制定与履行，严格遵循《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等国家法律法规，并结合上海市的地方性法规及政策，形成了相对完善的制度体系。目前，上海市推行的《上海市商品房预售合同示范文本》（以下简称“示范文本”）是市场交易中广泛采用的基础模板。该示范文本由上海市房屋管理局、上海市市场监督管理局联合制定，其条款设置力求平衡买卖双方权利义务，具有较强的指导性和规范性。

一份完整的预售合同通常包含合同主体、项目建设依据、商品房基本情况、价款、付款方式、交付期限与条件、产权登记、质量保证、违约责任、争议解决方式等核心模块。这些模块相互关联，共同构成了预售交易的法律框架。

二、关键条款深度解析与风险提示

（一）合同当事人：身份的确认与责任的边界

合同首部明确的“出卖人”与“买受人”信息是合同的基础。对于买受人而言，务必仔细核对出卖人（即开发商）的营业执照、房地产开发企业资质证书、以及项目的《商品房预售许可证》等核心证照，确保其具备合法的预售资格。出卖人的法定代表人、联系人及联系方式也应清晰准确，以便日后沟通。买受人自身信息亦需如实填写，涉及共有产权的，共有人信息及权利份额约定需明确无歧义。

（二）项目建设依据与预售依据：合法性的基石

此条款通常载明项目的立项批准文号、《建设工程规划许可证》编号等，核心在于明确项目的合法性。买受人应特别关注出卖人是否已取得《商品房预售许可证》，并核对该许可证上载明的预售范围是否包含所购房屋。这是判断预售行为合法有效的前提，缺一不可。

（三）商品房基本情况：房屋“身份”的细致描摹

该部分是对所购房屋的具体“画像”，包括但不限于：

1.房屋坐落：精确到门牌号，与规划文件一致。

2.房屋用途：是住宅、办公还是商业，用途不同，产权年限、税费、贷款政策等均有差异。

3.结构与户型：如钢筋混凝土结构、几室几厅等。

4.建筑面积与套内面积：这是计价的基础。合同中通常会分别列明，并约定面积差异的处理方式。特别注意，建筑面积包含套内建筑面积与分摊的共有建筑面积，需仔细核对。

5.楼层与朝向：直接影响居住体验和房屋价值。

6.装修标准：若为精装修房屋，此条款尤为重要。应详细列明装修材料、品牌、规格、施工标准等，避免“高档”、“优质”等模糊表述，最好能作为合同附件，图文并茂。

（四）价款及支付方式：交易的核心对价

1.总价款：通常以建筑面积或套内建筑面积为基数计算，单价与总价需清晰。

2.付款方式：一次性付款、分期付款或按揭贷款。若为按揭贷款，需明确首付款金额、付款时间，以及贷款申请的责任方、办理期限和未能获批的处理方案。

3.付款时间节点：各期款项的支付时间应明确具体，避免使用“工程进度到XX阶段”等模糊约定，最好与具体日期挂钩。

（五）交付期限与条件：房屋“到手”的标尺

1.交付日期：合同中应明确约定具体的交付年月日。

2.交付条件：这是核心中的核心。根据规定，商品房交付需满足“取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“取得房地产测绘机构出具的房屋测绘报告”等法定条件。实践中，部分合同可能会增加其他约定条件，买受人需审慎评估其合理性。务必警惕以“单体验收合格”等非法定条件作为交付标准的情况。

3.交付程序：通知方式、验收流程、钥匙交接等。

（六）产权登记：“红本本”的保障

1.办理期限：出卖人应在房屋交付后约定时间内（通常为几百天，具体看约定）协助买受人办理产权登记手续，并取得房地产权证（不动产权证）。

2.逾期责任：若因出卖人原因导致逾期办证，合同应约定明确的违约责任，如按日支付已付房款的万分之几作为违约金等。

（七）质量保证与保修：房屋品质的承诺

1.质量标准：符合国家及上海市相关工程建设强制性标准。

2.保修范围与期限：依据《建设工程质量管理条例》及《住宅质量保证书》的规定，对地基基础、主体结构、防水、管线、设备安装、装修等不同部分的保修期限作出明确约定。买受人在收房时应索取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（八）违约责任：合同履行的“安全阀”

这是合同中篇幅较长、也最为关键的部分之一，需对双方可能出现的违约情形及相应责任进行详细约定：

1.出卖人违约：

*逾期交房的违约责任：通常约定逾期天数内按日支付违约金，超过一定天数后买受人有权解除合同并要求赔偿。

*逾期办证的违约责任：如前所述。

*房屋面积差异处理：实测面积与合同约定面积不符的，如何多退少补或解除合同。

*房屋质量不符合约定的违约责任：维修、更换、赔偿损失甚至解除合同。

*擅自变更规划设计的责任等。

2.买受人违约：

*逾期付款的违