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2025年房地产经纪人市场比较法中市场状况修正的指数法与回归分析法专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法中市场状况修正的指数法

与回归分析法专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法中市场状况修正的指数法与回归分析法专题试卷

及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在市场比较法中，市场状况修正的主要目的是什么？

A、消除交易实例与估价对象在区位上的差异

B、消除交易实例与估价对象在实物状况上的差异

C、消除交易实例成交日期与估价时点之间的市场价格波动

D、消除交易实例与估价对象在权益状况上的差异

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场状况修正，也称为交易日期修正，是指将可比实例在

其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格，以消除由于成交日期与估价时点不

同所引起的市场价格变动。A、B、D选项分别属于区位状况修正、实物状况修正和权

益状况修正的范畴，与市场状况修正的目的不同。知识点：市场比较法修正体系。易错

点：容易将市场状况修正与其他状况修正（区位、实物、权益）混淆，需明确其核心是

针对“时间”维度的价格调整。

2、房地产估价师采用指数法进行市场状况修正时，最关键的前提条件是什么？

A、估价对象与可比实例位于同一行政区划

B、存在能够反映房地产市场价格长期变动趋势的可靠价格指数

C、可比实例的交易价格均为正常成交价格

D、估价对象与可比实例的建筑结构完全相同

【答案】B

【解析】正确答案是B。指数法是利用房地产价格指数来修正市场状况的方法，其

核心是依赖一个能够准确、可靠地反映特定区域、特定类型房地产价格变动的指数。没

有这个指数，该方法便无法实施。A、C、D是选择可比实例或进行其他修正时需要考

虑的因素，但不是指数法应用的最关键前提。知识点：指数法的应用前提。易错点：可

能会误认为可比实例的相似性是指数法的前提，虽然相似性重要，但指数法的核心工具

是“指数”本身，没有指数就无从谈起。

3、在回归分析法中，因变量通常是指什么？

A、影响房地产价格的因素，如面积、楼层、朝向等

B、房地产的成交单价或总价

C、市场状况修正系数

D、可比实例的成交日期

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【答案】B

【解析】正确答案是B。在房地产估价回归分析模型中，我们试图通过一系列自变

量（影响因素）来预测或解释因变量（价格）。因此，房地产的成交单价或总价是模型

要解释和预测的目标，即因变量。A选项描述的是自变量。C、D是模型中可能包含的

特定变量，但不是因变量的统称。知识点：回归分析的基本概念。易错点：容易混淆自

变量和因变量的关系，要记住因变量是“结果”（价格），自变量是“原因”（影响因素）。

4、与指数法相比，回归分析法进行市场状况修正的主要优势在于什么？

A、计算过程更为简单快捷

B、对数据量的要求较低

C、能够同时量化多个因素（包括时间）对价格的综合影响

D、不依赖于任何主观判断

【答案】C

【解析】正确答案是C。回归分析法的强大之处在于其多变量分析能力，它可以建

立一个包含时间变量（如成交月份）以及其他众多特征变量（如面积、房龄、区位等）

的模型，从而在控制其他变量影响的情况下，更精确地剥离出时间因素（即市场状况）

对价格的独立影响。A、B是错误的，回归分析通常更复杂且需要大量数据。D是错误

的，变量的选择和模型的设定仍需估价师的专业判断。知识点：回归分析法与指数法的

比较。易错点：认为回归分析是完全客观的，实际上模型构建过程充满了专业判断和选

择。

5、当房地产市场处于快速上涨期，若估价师仅使用近三个月的可比实例，且未进

行市场状况修正，最可能导致估价结果如何？

A、与市场价值基本持平

B、低于客观市场价值

C、高于客观市场价值

D、无法判断

【答案】B

【解析】正确答案是B。在快速上涨的市场中，早期的成交价格会显著低于当前（估

价时点）的市场价格。如果使用几个月前的实例而不进行向上的市场状况修正，相当于

用过去的、较低的价格来衡量现在的价值，其结果必然会低于估价时点的客观市场价

值。知识点：市场状况修正的必要性。易错点：可能会忽略市场趋势的方向，误认为不

修