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2025年房地产经纪人小产权房查封登记专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人小产权房查封登记专题试卷及解析

2025年房地产经纪人小产权房查封登记专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国现行法律规定，小产权房在性质上属于？

A、国家所有土地上的商品房

B、集体所有土地上的合法建筑

C、集体所有土地上的违法建筑

D、个人所有土地上的自建房

【答案】C

【解析】正确答案是C。小产权房通常是指在集体所有土地上建设，未缴纳土地出

让金等费用，未取得国家颁发的正规产权证书的房屋。其建设未履行合法的审批手续，

因此在法律性质上被认定为违法建筑。A选项错误，商品房必须建立在国有土地上；B

选项错误，合法建筑需取得完整产权证书；D选项错误，我国土地所有权归国家或集体，

不存在个人所有土地。知识点：小产权房的法律定性。易错点：容易将“集体土地上的

房屋”等同于合法建筑，忽略了其建设程序的合法性。

2、人民法院在执行程序中，对小产权房进行查封登记的主要法律依据是？

A、《城市房地产管理法》

B、《土地管理法》

C、《民事诉讼法》

D、《民法典》物权编

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封是人民法院在民事诉讼执行程序中，为保障生效法律

文书的实现而采取的强制执行措施，其直接法律依据是《民事诉讼法》中关于执行措施

的规定。A、B、D选项虽然是涉及房地产和物权的重要法律，但它们主要规定的是物

权变动、土地管理和房地产交易的一般规则，并非法院采取查封这一强制执行行为的直

接程序法依据。知识点：强制执行措施的法律依据。易错点：容易混淆实体法与程序法

的适用范围，误认为与物相关的行为都由《民法典》或《土地管理法》直接规定。

3、当小产权房被法院查封后，该房屋的占有、使用、收益权能将受到何种影响？

A、完全禁止任何人使用

B、原占有使用人可继续使用，但不得处分

C、收益权自动收归国家所有

D、使用权与所有权一并转移给法院

【答案】B

【解析】正确答案是B。法院查封的目的在于限制被查封财产的处分权，防止其价

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值减损或被恶意转移，以保障将来判决的执行。通常情况下，不剥夺占有人的合法占有

和使用权，但明确禁止其进行买卖、抵押、赠与等处分行为。A选项错误，查封不等于

完全禁止使用；C选项错误，收益权并非自动收归国有，而是被限制处分；D选项错误，

查封是限制性措施，并非所有权转移。知识点：查封的法律效力。易错点：误以为查封

就是“冻结”一切权利，不清楚其核心在于限制“处分权”。

4、房地产经纪人在执业过程中，发现其代理交易的房屋可能涉及小产权房并被查

封，最恰当的做法是？

A、继续促成交易，但告知买方风险

B、立即停止交易，并向委托人和相关部门报告

C、建议买卖双方私下签订补充协议，规避查封

D、仅向卖方说明情况，由卖方决定是否告知买方

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》和行业规范，房地产经纪人

负有如实告知义务和风险提示义务。对于被查封的、产权不清晰的房屋，严禁为其提供

经纪服务。发现此类情况，应立即中止服务，并向委托人说明情况，同时有义务向房地

产主管部门或司法机关报告，以维护市场秩序和当事人权益。A、C、D选项均违反了

经纪人的法定义务和职业道德，可能导致法律风险。知识点：房地产经纪人的执业规范

与风险防范。易错点：在利益驱动下，可能忽视重大瑕疵，抱有侥幸心理，未能履行审

慎核查和风险告知的义务。

5、关于小产权房查封登记的公示效力，下列说法正确的是？

A、查封登记具有绝对的对世效力，任何人均不得对抗

B、查封登记仅在当事人之间产生效力，对第三人不发生效力

C、查封登记通过限制物权登记，向社会公众公示权利受限状态

D、查封登记等同于所有权转移登记，产生物权变动效力

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封登记是一种限制物权登记，其核心作用在于通过不动

产登记系统进行公示，使社会公众（尤其是潜在的交易方）能够知晓