2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）历年参考题库含答案详解.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《房地产估价规范》，下列哪项不属于房地产估价的基本原则？

A．独立、客观、公正原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．市场主导原则

2、某房地产估价机构在接受委托时，发现与估价对象存在利害关系，应遵循的原则是？

A．公开原则

B．替代原则

C．回避原则

D．谨慎原则

3、在成本法估价中，土地取得成本通常不包括下列哪项？

A．土地使用权出让金

B．拆迁补偿费

C．土地增值税

D．前期开发费用

4、下列哪种估价方法适用于新开发完成的房地产项目？

A．收益法

B．市场法

C．成本法

D．假设开发法

5、估价报告中的“估价时点”是指？

A．估价报告出具日

B．实地查勘完成日

C．房地产价值所对应的具体时间

D．委托合同签订日

6、在运用市场法进行估价时，对可比实例进行修正时，首先应进行的是？

A．交易情况修正

B．交易日期修正

C．区域因素修正

D．个别因素修正

7、收益法中，资本化率与未来净收益的预期变化呈何种关系？

A．正相关

B．负相关

C．无相关

D．视市场而定

8、下列房地产中，最适宜采用收益法估价的是？

A．政府办公楼

B．学校教学楼

C．商业购物中心

D．博物馆

9、假设开发法主要适用于下列哪类房地产估价？

A．已建成且稳定使用的住宅

B．待开发的土地或在建工程

C．老旧工业厂房

D．公共租赁住房

10、在房地产估价中，“最高最佳使用”原则强调的是？

A．当前实际用途

B．法律允许、技术可行、经济可行且能实现价值最大化的用途

C．业主主观意愿的用途

D．城市规划建议用途

11、在房地产估价中，下列哪项不属于收益法估价的基本步骤？

A．确定未来净收益

B．确定报酬率

C．确定重置成本

D．预测收益年限

12、某房地产估价师在采用市场比较法时，选取的可比实例应优先选择何种交易类型？

A．拍卖成交

B．关联方交易

C．正常买卖

D．债务抵偿

13、在成本法估价中，土地取得成本通常采用何种方式确定？

A．重置成本

B．历史成本

C．市场价值

D．折旧价值

14、建筑物折旧中的“功能折旧”主要源于什么因素？

A．自然灾害损坏

B．设计过时导致使用不便

C．建筑材料老化

D．区域环境恶化

15、某住宅因临近高压线导致售价偏低，这种折旧属于？

A．物质折旧

B．功能折旧

C．外部性折旧

D．有形损耗

16、收益法中，资本化率与报酬率的关系通常是？

A．资本化率等于报酬率

B．资本化率大于报酬率

C．资本化率小于报酬率

D．两者无固定关系

17、下列哪项最适合作为市场比较法中的可比实例调整内容？

A．土地面积差异

B．建筑结构差异

C．装修档次差异

D．以上均可

18、在估价报告中，估价师声明的主要作用是？

A．提高报告美观度

B．规避所有法律责任

C．说明估价依据与责任范围

D．替代技术分析

19、下列关于假设开发法的表述，正确的是？

A．适用于已建成住宅估价

B．基于未来开发价值倒推地价

C．不考虑开发成本

D．仅用于工业地产

20、某房地产估价报告出具日期为2025年4月1日，其价值时点通常应为？

A．估价对象建成日

B．估价报告出具日

C．委托合同签订日

D．实地查勘完成日

21、在房地产估价中，下列哪项不属于收益性房地产的范畴？

A．出租型写字楼

B．自营型酒店

C．待售商品房

D．租赁型商铺

22、运用收益法估价时，资本化率与房地产价值之间的关系是？

A．正相关

B．负相关

C．无相关

D．线性递增

23、下列哪项最适合作为市场法估价的可比实例？

A．同一城区一年前成交的商铺

B．同一街区近期成交的类似住宅

C．异地城市近期拍卖的写字楼

D．尚未取得产权的在建工程

24、成本法估价中，土地重新购建成本通常采用何种方法求取？

A．收益还原法

B．基准地价修正法

C．假设开发法

D．路线价法

25、某房地产年净收益为12万元，资本化率为6%，则其收益法评估价值为？

A．120万元

B．180万元

C．200万元

D．240万元

26、下列哪项属于房地产估价中的“权益状况”调整内容？

A．建筑结构差异

B．土地使用权年限

C．周边交通条件

D．房屋朝向采光

27、在估价报告中，估价假设与限制条件的作用主要是？

A．降低估价成本

B．规避估价风险

C．提高