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2025年房地产经纪人土地使用权查封对交易的影响专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用权查封对交易的影响专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用权查封对交易的影响专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、下列关于土地使用权查封的法律效力，表述正确的是？

A、查封仅限制土地使用权的转让，不影响抵押权的设立

B、查封期间，土地使用权人仍可办理变更登记手续

C、查封具有绝对效力，任何后续登记行为均无效

D、查封不影响土地上已存在的租赁合同履行

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》规定，查封不影响租赁合同的履行，买卖

不破租赁原则适用。A错误，查封后不得设立抵押；B错误，查封期间禁止办理变更登

记；C错误，查封不影响善意第三人已取得的合法权利。知识点：查封的法律效力。易

错点：混淆查封对抵押权和租赁权的不同影响。

2、房地产经纪人在核查土地使用权状态时，发现存在轮候查封，此时应？

A、立即终止交易

B、告知买方风险，建议等待查封解除

C、忽略轮候查封，继续交易

D、要求卖方提供额外担保

【答案】B

【解析】正确答案是B。轮候查封具有不确定性，经纪人应充分披露风险。A过于

绝对，C违反职业操守，D非法定程序。知识点：轮候查封的处理原则。易错点：低估

轮候查封的潜在风险。

3、土地使用权被查封后，下列哪种情形可以办理过户？

A、查封法院出具解封裁定

B、买方不知情且已支付全款

C、卖方承诺自行解决查封问题

D、查封期限已届满

【答案】A

【解析】正确答案是A。只有法院解封才能恢复处分权。B不符合善意取得要件，C

无法律效力，D查封可续封。知识点：查封解除的法定条件。易错点：误认为查封期限

届满自动解封。

4、房地产经纪人发现标的土地存在司法查封，但卖方隐瞒该事实，经纪人应？

A、协助卖方隐瞒

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B、立即向监管部门举报

C、要求卖方披露并终止委托

D、建议买方提起诉讼

【答案】C

【解析】正确答案是C。经纪人有义务保障交易安全，应要求披露并终止委托。A违

法，B非首要措施，D超出经纪人职责。知识点：经纪人的信息披露义务。易错点：混

淆经纪人与司法机构的职责边界。

5、土地使用权查封对交易价格的影响主要体现在？

A、查封会直接导致土地贬值

B、查封增加交易不确定性，可能压价

C、查封期间土地使用价值归零

D、查封不影响市场公允价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封主要增加交易风险而非直接贬损土地价值。A错误，查

封不改变土地属性；C错误，查封不剥夺使用权；D错误，查封会降低交易价值。知识

点：查封对交易价值的影响机制。易错点：混淆法律限制与价值贬损。

6、下列关于查封土地租赁的说法，正确的是？

A、查封后新签订的租赁合同一律无效

B、查封前已存在的租赁合同可继续履行

C、查封期间不得收取租金

D、查封解除后租赁合同自动终止

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封前已存在的租赁合同受保护。A错误，新租赁合同可

能有效但不得对抗查封；C错误，租金债权可执行；D错误，解除查封不影响原合同效

力。知识点：查封与租赁权的关系。易错点：混淆查封对租赁合同效力的时间效力。

7、房地产经纪人核查土地查封状态的最有效途径是？

A、询问卖方

B、查阅土地证

C、查询不动产登记系统

D、实地考察

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产登记系统是权威信息来源。A、B可能不准确，D无

法发现查封。知识点：查封信息的查询方法。易错点：过度依赖卖方陈述。

8、土地使用权查封期限一般为？

A、1年

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