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2025年房地产经纪人“法拍房”价格评估与风险分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人“法拍房”价格评估与风险分析专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人“法拍房”价格评估与风险分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、法拍房价格评估中，最核心的影响因素是？

A、房屋建筑面积

B、房屋所在小区环境

C、房屋的司法处置性质

D、房屋的装修情况

【答案】C

【解析】正确答案是C。法拍房的核心特征在于其“司法处置性质”，这直接决定了其

价格通常低于市场价，并伴随特殊风险。A、B、D虽然也是影响房产价格的一般因素，

但在法拍房评估中，其权重低于司法处置这一根本属性。知识点：法拍房的特殊性。易

错点：容易将法拍房评估等同于普通二手房评估，忽略其司法属性的决定性作用。

2、在评估法拍房价值时，对于房屋存在的租赁权，正确的处理方式是？

A、一律忽略，因为拍卖后租赁权自动消灭

B、必须考虑，遵循“买卖不破租赁”原则

C、仅当租约剩余时间超过一年时才考虑

D、由法院决定是否在评估中体现

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据我国《民法典》规定，“买卖不破租赁”原则同样适用于

法拍房，即在拍卖前已存在的合法租赁关系，在房屋所有权变更后对新的所有权人继续

有效。这会直接影响房屋的实际使用价值和清场难度，必须在价格评估中予以考量。A

选项错误，忽略了法律规定。C选项错误，法律未对租约时长做此限制。D选项错误，

评估是专业行为，应基于法律规定独立判断，而非由法院决定。知识点：法拍房权利瑕

疵。易错点：误以为司法拍卖的效力可以凌驾于既有合法租赁权之上。

3、房地产经纪人在向客户介绍法拍房时，应首先提示的风险是？

A、房屋的潜在维修成本

B、房屋可能存在的欠费问题

C、过户流程的复杂性

D、房屋的清场交付风险

【答案】D

【解析】正确答案是D。清场交付风险是法拍房最核心、最直接的风险，原房主或

案外人拒不搬离的情况时有发生，可能导致竞得人“赢了官司，输了房子”，无法实际占

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有使用。B、C、A虽然也是重要风险，但其影响程度和解决的紧迫性通常排在清场交

付之后。知识点：法拍房核心风险识别。易错点：容易关注税费、欠费等经济风险，而

忽略了“能否拿到房子”这一根本性占有风险。

4、法拍房的起拍价通常是如何确定的？

A、由申请执行人随意定价

B、由评估机构评估后，法院参照评估价确定

C、参照同地段二手房市场均价的八折

D、由网络拍卖平台自动生成

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据最高人民法院关于司法拍卖的规定，起拍价的确定必

须以评估机构的评估报告为重要参考，由法院最终裁定，确保起拍价的公允性。A选项

错误，申请执行人无权单方面定价。C选项错误，八折是市场流传的说法，并非法定标

准，起拍价可低于、等于或高于评估价的70%100%区间。D选项错误，平台仅是发布

渠道，无定价权。知识点：法拍房价格形成机制。易错点：将市场传言或平台操作误认

为是法定程序。

5、下列哪项费用通常不包含在法拍房的成交价中，需要买受人另行承担？

A、房屋本身的对价

B、办理不动产权证的费用

C、原房主欠缴的物业管理费

D、法院收取的拍卖辅助费

【答案】C

【解析】正确答案是C。法拍房交易中，原房主欠缴的水、电、燃气、物业等费用，

原则上由原权利人承担，但实践中法院公告一般不负责清缴，需要买受人在办理交接时

自行处理或从预留款项中支付，或自行承担。A、B、D的费用通常是明确或由法律规

定承担方的。知识点：法拍房交易成本构成。易错点：误以为“一口价”成交就包含了所

有费用，忽略了隐性欠费风险。

6、对法拍房进行尽职调查时，核实房屋是否存在多重查封的最有效途径是？

A、向物业公司询问

B、实地查看房屋门口有无法院封条

C、到不动产登记中心查询房屋登记信息

D、询问周边邻居