房地产项目土建施工进度计划及控制措施.docxVIP

房地产项目土建施工进度计划及控制措施

在房地产项目开发过程中，土建施工阶段的进度管理无疑是项目成功与否的关键环节之一。它直接关系到项目的开发周期、资金使用效率、市场竞争力以及最终的经济效益。一个科学合理的施工进度计划，辅以强有力的控制措施，是确保项目按期、保质、高效完成的核心保障。本文将从进度计划的编制与进度控制的实施两个层面，探讨房地产项目土建施工阶段的进度管理要点。

一、土建施工进度计划的编制

施工进度计划的编制是进度管理的首要工作，是后续一切控制活动的依据。它并非简单的时间安排，而是一个系统性的策划过程。

（一）编制的准备与策划阶段

编制进度计划前，必须进行充分的准备工作。首先，要明确项目的总体目标和各阶段的分目标，理解合同条款中关于工期的要求，特别是关键节点的约定。其次，要组织技术人员深入熟悉施工图纸，进行详细的图纸会审，梳理出设计中的重点、难点以及可能存在的问题，为后续的工序安排和资源配置提供依据。同时，现场勘查不可或缺，了解场地地形、地貌、周边环境、地下管线、交通条件等，这些都会直接影响施工部署和进度安排。此外，还需对主要材料、设备的供应市场、价格、周期进行调研，对劳动力资源的数量、技能水平进行摸底，以及对自身或合作单位的施工技术水平、管理能力、类似项目经验进行客观评估。

（二）编制方法与工具选择

目前，常用的进度计划编制方法包括横道图法和网络图法。横道图（甘特图）以其直观易懂、编制简便的特点，在中小型项目或对总体进度的宏观把控中应用广泛，能清晰展示各工作的起止时间和持续时间。然而，对于复杂的大型房地产项目，网络图法（如双代号网络图、单代号网络图）更为适宜，它能明确表达各工作之间的逻辑关系，便于识别关键线路和关键工作，从而更有效地进行进度控制和优化。在实际操作中，结合使用Project、PrimaveraP6等专业项目管理软件，可以提高计划编制的效率和精度，并便于后续的动态跟踪与调整。

（三）计划内容与层级划分

一个完整的土建施工进度计划应包含多个层级，形成一个计划体系。

1.施工总进度计划：这是项目的纲领性文件，规定了项目从开工到竣工验收的全部过程和总工期，明确各单位工程、主要分部工程的开工、竣工时间以及相互搭接关系。

2.单位工程或分部工程进度计划：在总进度计划的指导下，对每个单位工程（如住宅组团中的某一栋楼）或重要的分部工程（如基础工程、主体结构工程、装饰装修工程）编制更详细的进度计划。

3.月度、周度作业计划：这是直接指导现场施工的操作性计划，将分部工程进度计划进一步细化到每月、每周应完成的具体工作内容、工程量和资源需求。

在编制各级计划时，需将工程分解为若干可操作的工作单元（工序），估算各工序的持续时间，确定工序间的逻辑关系（紧前、紧后、平行、搭接等），并在此基础上进行优化，确保关键线路上的工作按计划进行。

二、土建施工进度的控制与管理

进度计划的编制只是起点，更重要的是在施工过程中对计划的执行进行有效的控制与动态管理，确保实际进度与计划进度保持一致。

（一）进度计划的交底与执行

计划编制完成后，必须向项目各级管理人员、技术人员、施工班组乃至分包单位进行充分交底，使各方明确各自的工作任务、起止时间、技术要求和质量标准。通过交底，统一思想，形成共识，将进度计划转化为各方的自觉行动。同时，要将计划任务层层分解，落实到具体责任人，明确奖惩措施，激发执行计划的积极性。

（二）进度动态监测与跟踪

进度控制的核心在于“动态”。项目管理团队应建立完善的进度监测机制，定期（如每日、每周、每月）收集实际施工进度数据。监测内容包括：各工序的实际开始时间、完成时间、完成的工程量、资源投入情况等。常用的监测方法有：现场巡查、例会汇报、施工日志、形象进度照片、工程量报表等。将实际进度数据与计划进度进行对比分析，常用的工具如S曲线比较法、前锋线比较法等，以便及时发现偏差。

（三）进度偏差的分析与调整

当实际进度与计划进度出现偏差时，首先要分析偏差产生的原因。是设计变更、材料供应延迟、机械设备故障、劳动力不足、天气影响，还是管理不到位、协调不畅等？其次，要评估偏差的大小及其对后续工作和总工期的影响程度。如果是关键线路上的工作出现偏差，通常对总工期影响较大，必须高度重视。

针对偏差，应及时采取有效的纠偏措施。常见的纠偏措施包括：

*组织措施：调整项目管理班子人员，优化施工班组，增加劳动力投入，延长工作时间（如合理加班）等。

*技术措施：改进施工工艺和施工方法，采用更先进、高效的施工技术，优化施工组织设计等。

*经济措施：增加赶工费用投入，实行奖惩激励机制等。

*合同措施：加强合同管理，对分包单位的进度进行严格约束，必要时采取合同索赔或反索赔手段。

*协调措施：加强与设计、监理、