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物业管理合同模板及风险防范措施

物业管理合同作为连接业主（或业主大会）与物业服务企业之间权利义务关系的核心纽带，其规范性与严谨性直接关系到物业管理活动的顺利开展及双方合法权益的保障。一份权责清晰、条款完备的合同，是预防和化解物业管理纠纷的基础。本文将从合同模板的核心要素入手，并深入剖析签订及履行过程中的风险防范要点，以期为相关方提供具有实操性的参考。

一、物业管理合同核心条款模板构建

物业管理合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。以下提供的并非一成不变的标准文本，而是基于行业普遍实践提炼的核心条款框架，具体内容需根据项目实际情况进行细化与调整。

（一）合同当事人基本信息

合同首部应明确双方当事人的全称、注册地址、法定代表人（或授权代表人）、联系方式等。对于业主方，若为前期物业管理，通常为建设单位；若为业主大会成立后的物业管理，则为业主委员会（需注明其依法成立的备案信息）。物业服务企业方则需列明其资质等级（若地方仍有相关要求）及经营范围。此条款看似简单，实则关系到责任主体的明确，务必核对无误。

（二）物业基本情况

应对所管理物业的基本信息进行清晰描述，包括物业名称、坐落位置、物业类型（如住宅、商业、办公等）、建筑面积（区分地上、地下及各业态面积）、物业构成明细（如幢数、单元数、户数等）、共用设施设备清单（可作为附件）等。此部分是界定服务范围的物理基础。

（三）服务内容与服务标准

此为合同核心条款，需详尽约定。服务内容应具体明确，避免模糊不清的表述。可参照《物业管理条例》及地方相关规定，结合项目特点细化，通常包括：

1.房屋共用部位的维护与管理：明确共用部位的范围，如屋顶、外墙、楼道、楼梯间、电梯井等的日常巡查、维修、养护。

2.共用设施设备的运行、维护与管理：如供水供电系统、消防系统、电梯、空调、安防监控、停车场系统、公共照明、给排水管网等，需明确维护保养的周期、标准及应急处理机制。

3.环境卫生管理：包括公共区域的清扫保洁、垃圾收集与清运、化粪池清掏、公共绿地及景观的养护等，明确清洁频次、标准。

4.公共秩序维护与安全防范：如门岗值守、巡逻、车辆停放管理、消防管理、监控系统运行等。需注意，物业服务企业提供的是协助性安全防范服务，不等同于保镖或安保公司的专业安保责任。

5.其他约定服务：如代收代缴费用、社区文化活动组织等，需明确是否提供及相关费用承担。

服务标准应尽可能量化或具有可操作性，可参照国家、行业或地方标准，并结合双方协商确定的具体要求，最好能形成《物业服务标准细则》作为合同附件。

（四）服务期限

明确合同的起止日期。前期物业服务合同还需约定业主委员会成立后，新的物业服务合同生效时本合同的终止条款。

（五）服务费用

1.费用构成与标准：明确物业服务费用的构成（如综合服务费、电梯费、公摊水电费等），各业态（住宅、商业、办公）的收费标准（如按建筑面积每平方米每月多少元）。

2.收费方式与周期：约定是包干制还是酬金制。包干制下，明确物业服务费用的收取周期（月、季、年）及缴纳时间；酬金制下，需明确酬金提取比例或金额，以及物业服务支出的审计与公示要求。

3.费用调整机制：约定物业服务费用调整的条件、程序和方式，如因政策调整、成本显著变化等情况时如何处理，通常需经业主大会表决通过。

4.其他费用：如停车费、装修保证金、垃圾清运费等的收取标准、用途及管理方式。

（六）双方权利与义务

1.业主方权利：如对物业服务质量的监督权、建议权、知情权，按合同约定接受服务等。

2.业主方义务：如按时足额缴纳物业服务费及其他约定费用，遵守管理规约，爱护公共设施设备，配合物业服务企业工作等。

3.物业服务企业权利：如按合同约定收取服务费用，对物业进行管理，制止违反管理规约的行为等。

4.物业服务企业义务：如按合同约定提供服务，定期向业主公示收支情况（酬金制下尤为重要），接受业主监督，建立健全应急预案，及时报告重大事项等。

（七）物业的承接查验

此条款对于前期物业管理合同尤为重要。应明确物业承接查验的主体、范围、标准、程序、责任及遗留问题的处理方式。物业服务企业应会同建设单位（或业主委员会）对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签署查验记录。

（八）违约责任

违约责任的设定应具有可操作性，避免笼统表述。

1.业主方违约：如未按时缴纳物业服务费，应约定逾期付款的违约金计算方式（通常为按日计算），以及催缴程序。

2.物业服务企业违约：如未能达到约定的服务标准，应约定承担违约责任的方式，如限期整改、扣减相应服务费用、赔偿损失等。对于严重违约导致合同目的无法实现的，应约定业主方有权解除合同。

（九）合同的变更、解除与终止

明确合同变更、解除的条件和程序。如双方协商一致、一方严重违约、不可抗