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取消“公摊”，要实现还有多远？

近年来，“取消公摊”的呼声在业界从未间断。

日前，广东省肇庆市明确，“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，这一政策再度让“取消公摊”这一话题进入公众视野。

长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20%～30%。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一等原因，公摊面积一直是房地产交易过程中饱受诟病的话题。

如今，随着房地产政策的变化以及住房交易进入存量市场和买方市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。合肥此前提出“积极探索按套内面积计价”，山东则提出“公摊面积需在合同中明确标准”，重庆也已执行“以套内面积作为计价依据”多年。有业界人士表示，目前，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式进行住房销售。

然而，取消公摊是否能给消费者带来实质性利好？当前全面推行时机是否成熟？在这些问题上还存在诸多争议。

01取消公摊会导致房价上涨吗？

近日，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，提出从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。然而据深层了解，目前，肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房公摊面积。

不过，肇庆市的新政依然引发社会对“取消公摊面积的合理性和可行性”的广泛探讨，尤其是“取消公摊会导致房价上涨吗”这一话题一度冲上热搜榜。

对此，多名业界人士认为，商品房销售中的计价方式改变与否，总房价理论上都不会发生变化。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿分析说，按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会卜升，但并不—定会带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房者来说，也不会有购房总价的变化。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池持相近态度。她认为，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，但房屋总价不会发生变化，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。

清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹稚曾撰文表示，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，只是一个“算法游戏”。

尹稚去年10月在《新型城镇化》期刊上发表了一篇题为《公摊面积应该取消吗？》的署名文章。其中称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化，它的实际价值也不会变。总房价水平会在楼面地价基础上，加上建筑造价、各种税赞、企业利润、销售环节中的各种开销、改府税收等，最后综合确定一个售价。“至于说怎么算让购房者感觉到占了便宜，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”

重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，中国社科院研究员王业强表示，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。据其介绍，目前，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。

但他同时称，尽管理论上“取不取消公摊面积和房价没有必然的联系”，但在目前的市场条件下，价格调高面临一定的压力。

“如果取消公摊不调高房子均价，那对购房者来说可以省下一大笔费用，将有力刺激房地产消费。”王业强说。

02取消公摊利好消费者吗？

公摊面积之所以常被诟病，一方面是因为其内涵、计算方式太过于专业复杂，且标准不统一，购房者难以算清，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”。另一方面，是因为随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的一二线城市，购房者需要为公摊面积花费更多购房款。

赵秀池表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都回避不了。而且楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。

以北京海淀某新盘项目为例。该楼盘的一名房产中介表示：“这处新房单价较低，但得房率不占优势，在76%左右；旁边的次新房得房率约85%。按照新房8.2万元／平方米计算，相当于买100平方米的三居，要花近200万在公摊面积上。”

得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值。尹稚在前述文章中提到，“20世纪80年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上”。

另有证券公司研报显示，近年来，我国高层住房的得房率在70%～80%。

“从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。所以，公众目前所谈及的取消公摊，更确切地来说，是希望改变商品房销售的计价方式。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波说道。

据冯