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“取消公摊”，有何影响？

2024年12月12日，湖南省衡阳市发文明确，自202s年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。12月17日，河北省张家口市也宣称，将取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。随后也有一些地方提出，2025年的重点工作之一是“取消公摊”。这一系列新动作也让“取消公摊”的话题再次引发人们的热议。事实上，在更早之前，肇庆市、合肥市、湘潭市等地也已提出“取消公摊”并逐步实施。而包括广州、杭州、长沙和厦门等地在内的城市虽然未明确“取消公摊”，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等方式提高实际得房率。

那么，“取消公摊”是否等同于得房率100%？“取消公摊”究竟会有怎样的影响？是有利于开发商还是购房者呢？

公摊面积是什么？

严格意义来讲，“取消公摊”“取消公摊面积”等这些说法并不严谨。

公摊面积这一概念诞生于20世纪50年代的香港。建设部（国务院原有组成部门，2008年组建为中华人民共和国住房和城乡建设部）在1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中将其引入内地，迄今已有近30年历史。按照上述规则，商品房的面积包括套内面积和公摊面积两部分。2001年，建设部发布《商品房销售管理办法》，规定商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，公摊是住房领域特殊但重要的建筑，全称为“公摊建筑面积”，即整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。这些公共建筑面积，也是构成我们居住空间必不可少的一部分。

根据《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。那刨去公摊面积后，套内建筑面积能剩下多少？据中银证券2022年10月发布的研报，中国的公摊面积比例无统一标准，联排房、别墅相对最低，大约在1%至8%，7层以下多层住宅为7%至12%，7至11层住宅为10%至16%，12至18层住宅为14%至20%，18至33层住宅为16%至24%。以一套建筑面积为100平方米的高层住宅为例，若公摊比例为20%，那么套内建筑面积就是80平方米。需要说明的是，据中银证券上述研报，“套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”，也就是说，套内建筑面积包括房间内的墙体等，实际能够使用的面积还要更小一点。

按照一般的计算方式，得房率即套内建筑面积占商品房建筑面积的比例。公摊面积越大，得房率就越低，单位购房成本越高。楼市高速发展时期，由于房价不断上涨，很多房产用于投资，购房者更关注房子是否能升值赚钱，对得房率敏感度较低。但这几年由于房价下行，购房以自住需求为主，所以大家对于公摊会越来越敏感。

早在2002年，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，规定商品房销售需按照套内使用面积计价，也就是基本实现了“取消公摊”。近几年，陆续有省市提出要“取消公摊”。广东肇庆市和湖南衡阳市都在2024年发布了通知，称要实行按住房套内面积计价宣传销售。安徽合肥市、河北张家口市、湖南湘潭市也都在探索。

除了按照套内面积计价，还有部分城市的楼盘通过赠送阳台、飘窗等不计容面积，同样实现了得房率的大幅提高。这可以看作变相的“取消公摊”。比如广州2023年11月开始施行的《广州市建筑工程容积率计算办法》，规定在一定进深内及开敞率足够高的情况下，住宅建筑的阳台和半开放空间可以更大，且这些空间在计算建筑面积时只计入一半的面积。深圳、北京等城市也通过类似的方法放宽了建筑限制，为提高得房率创造了条件。

无论是直接“取消公摊”还是赠送面积，各地政府联合房企推出得房率较高的楼盘，在近两年已成趋势。

随着“取消公摊”的呼声越来越强烈，严跃进表示，“取消公摊”并不是要取消公摊这类建筑形态，其精准含义是“住房销售环节取消公摊”，或“调整为套内建筑面积计算”。因此，“取消公摊”是指后续房屋买卖过程中，包括合同签订、不动产权证办理、后续房屋面积计量等过程中，将不再计算公摊部分，而是计算房屋套内建筑面积。

中原地产首席分析师张大伟也认为，实际上，公摊是必要的，目前市场上讨论是否“取消公摊”，其实核心不是说不要公摊，因为不可能没有公摊的。楼梯、电梯的数量包括社区的活动空间等等，其实是决定了这套房子的居住体验感。从当下市场来看，其实大家的争议核心点就是公摊是不是要计价。在卖房的过程中，违规分摊公摊，样板间和实际中交付远远不一样，这些是可以通过一些政策来规避的。

58安居客研究院院长张波认为，取消公摊计价最