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物业楼宇设备维护保养操作手册

前言

本手册旨在规范物业楼宇设备的维护保养工作，确保各类设备设施处于良好运行状态，保障楼宇安全、舒适、高效的使用环境，延长设备使用寿命，降低运营成本。本手册适用于物业管理公司工程部门及相关维护人员，作为日常设备维护保养工作的指导性文件。全体相关人员须认真学习、严格执行。

第一章设备维护保养的组织与职责

1.1组织架构

物业管理处工程部门负责楼宇设备维护保养的统一管理与实施。根据楼宇规模及设备配置，可设置相应的专业班组，如强电班、弱电班、暖通空调班、给排水班、电梯班及综合维修班等。

1.2职责分工

*工程部门负责人：全面负责设备维护保养工作的计划、组织、协调、监督与考核，审批重大维护方案及预算。

*专业班组长：制定本专业设备的维护保养计划，组织班组人员实施，进行技术指导、质量检查及日常管理。

*维护技术员/技工：严格按照本手册及相关技术规范进行设备的日常巡检、定期保养、故障维修等具体操作，做好记录并及时上报异常情况。

第二章设备维护保养通用要求与流程

2.1预防性维护计划的制定与实施

*计划制定：各专业班组应根据设备出厂说明、行业标准及楼宇实际使用情况，制定年度、季度、月度预防性维护保养计划，明确保养项目、周期、负责人及所需资源。

*计划审批：维护计划经工程部门负责人审核批准后执行。

*计划调整：根据设备运行状况、季节变化或突发情况，可对维护计划进行动态调整，并记录调整原因。

2.2作业前准备与安全确认

*技术交底：作业前，班组长或技术负责人应向作业人员进行技术交底，明确作业内容、标准、安全注意事项及应急预案。

*工具与备件：准备好符合要求的工具、量具、仪器仪表及合格的备品备件，并检查其完好性。

*安全措施：严格遵守安全操作规程，作业前必须确认设备已断电（如需）、挂牌警示，并采取必要的防护措施（如佩戴劳保用品、设置安全围栏等）。对于有限空间、高空作业等特殊作业，需办理相应作业许可。

2.3设备清洁、检查与润滑

*清洁：定期清除设备表面及内部的灰尘、油污、杂物等，保持设备清洁，利于散热及观察运行状态。

*检查：

*外观检查：设备有无变形、损坏、渗漏、锈蚀，连接是否紧固，标识是否清晰完整。

*运行参数检查：通过仪表、指示灯等观察设备运行电流、电压、温度、压力、流量等参数是否在正常范围。

*功能检查：测试设备各项功能是否正常，动作是否顺畅。

*润滑：按照设备说明书要求，对轴承、齿轮、导轨等运动部件进行定期润滑，选用合适的润滑剂，确保润滑良好，防止过度磨损。

2.4故障诊断与维修

*故障判断：根据设备异常现象、运行记录及检查结果，结合专业知识进行故障分析与判断，准确找出故障点及原因。

*维修处理：制定合理的维修方案，采用正确的维修方法和工艺进行维修。优先使用原厂或认证的备件，确保维修质量。

*维修记录：详细记录故障现象、诊断过程、维修措施、更换备件型号及数量、维修结果等信息。

2.5作业完成与现场恢复

*效果验证：维修或保养作业完成后，应进行试运行，检查设备运行是否恢复正常，各项功能是否满足要求。

*现场清理：清理作业现场，整理工具、材料，确保无遗留杂物，环境整洁。

*记录归档：及时、准确填写《设备维护保养记录表》或《设备维修记录表》，并按规定归档保存。

第三章主要设备系统维护保养要点

3.1供配电系统

*高压柜、变压器、低压配电柜：定期检查仪表指示、开关状态、有无异响、异味、渗漏油；清扫灰尘，紧固连接螺栓；检查绝缘件状况；测试保护装置功能。

*应急发电机组：定期进行启动、加载试运行，检查燃油、机油、冷却水液位；清洁空气滤清器；检查蓄电池状态；确保应急供电功能可靠。

*电缆线路与桥架：检查电缆有无过热、破损，桥架固定是否牢固，接地是否良好。

*照明系统：定期巡检公共区域及应急照明，及时更换损坏灯具、开关、插座，确保照明亮度符合要求。

3.2给排水系统

*生活水泵：定期检查运行声音、振动、温度，压力表指示；清洁过滤器；检查密封件有无渗漏；定期进行自动切换功能测试。

*消防水泵：保持设备完好，定期进行启停测试及联动功能测试，确保火灾时能可靠运行。

*水箱/水池：定期清洗消毒，检查液位计、溢水口、排污口功能，确保水质符合饮用标准（生活水箱）。

*管道系统：检查管道有无腐蚀、渗漏，阀门开关是否灵活，标识是否清晰；定期对阀门进行操作维护。

*排水系统：定期疏通排水沟、集水井、排水管网，确保排水畅通；检查潜水泵运行状况。

3.3空调通风系统

*冷水机组：严格按照厂家规范进行定期保养，检查制冷剂压力、油位、油温，