2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产经纪业务风险控制专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产经纪业务风险控制专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产经纪业务风险

控制专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产经纪业务风险控制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的土地使用权

出让最高年限是多少年？

A、40年

B、50年

C、70年

D、100年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二

条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业

用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱

乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。选项A、B、D分别对应商业、工业等

用途或超出法定最高年限，因此错误。知识点：土地使用权出让最高年限。易错点：容

易混淆不同用途土地的最高年限，特别是商业用地40年和工业用地50年。

2、房地产经纪机构在代理销售商品房时，发现开发商提供的《国有土地使用证》上

记载的土地用途为工业用地，但实际建设为住宅并对外销售。对此，经纪机构最恰当的

做法是？

A、继续代理销售，但需向买受人明确告知土地用途不符的风险

B、立即停止代理，并向房地产行政主管部门报告

C、仅代理销售给不介意土地用途的客户

D、要求开发商补办用途变更手续后再继续销售

【答案】B

【解析】正确答案是B。开发商擅自改变土地用途（工业变住宅）属于严重违法违

规行为，建设、销售的住宅属于“小产权房”或违建，无法办理合法的产权登记。房地产

经纪机构代理此类房产，不仅会损害购房者利益，自身也将面临严重的法律风险和行政

处罚。根据《房地产经纪管理办法》规定，经纪机构不得代理不符合交易条件的保障性

住房和禁止交易的房屋。因此，必须立即停止代理并报告主管部门。选项A、C均属违

规操作，选项D中补办手续难度极大且非经纪机构职责，在手续办妥前不能继续销售。

知识点：房地产经纪业务中的禁止行为、土地用途管制。易错点：认为只要告知风险就

可以规避自身责任，忽视了代理不合法房产的根本性违规。

3、某商业用地的土地使用权期限为40年，现剩余年限为10年。关于该土地使用

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权的续期，下列说法正确的是？

A、土地使用权到期后，土地由国家无偿收回，地上建筑物一并补偿

B、土地使用权人应当至迟于届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该幅土

地的，应予以批准

C、续期申请批准后，需重新签订土地使用权出让合同，并支付相当于当时土地市

场价格的土地出让金

D、商业用地到期后自动续期

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权

出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一

年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。选项A错误，

地上物除非有约定，否则不予补偿。选项C错误，续期时需支付的土地出让金并非“当

时市场价格”，而是有相应的评估和规定。选项D错误，目前法律规定“自动续期”仅针

对住宅建设用地使用权，非住宅用地（如商业）需申请续期。知识点：非住宅建设用地

使用权续期规定。易错点：将住宅用地“自动续期”的规定错误地套用到所有类型的土地

上。

4、房地产经纪人在进行房源核验时，发现一套房产的土地使用年限只剩下15年，

而同类房产通常剩余30年以上。在向委托人说明情况时，经纪人应重点提示的风险是？

A、该房产未来可能面临更高的房产税

B、该房产的再次转让价值和抵押贷款额度可能受到显著影响

C、该房产的物业管理费可能会上涨

D、该房产的建筑质量可能存在问题

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地使用年限是影响房地产价值的核心因素之一。剩余年

限短，意味着买受人持有该房产的完整权利期限缩短，未来再次出售时吸引力下降，价

值会打折扣。同时