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2022年物流地产行业发展报告

目录CONTENTS3452行业发展环境行业现状分析行业竞争格局及趋势行业标杆企业1行业综述

物流地产行业综述行业定义行业产业链行业发展历程

物流地产行业定义物流地产是指物流地产企业选择合适的地点，投资建设优质而完善的物流设施，再将此物流设施租给有物流业务需求的客户，并由物流地产企业提供相关物业管理服务的物流活动。物流地产中的设施主要为物流仓库，为下游客户提供物流仓储服务。物流地产能够满足下游客户的非核心业务外包需求，有利于系统地优化下游客户的物流业务。按照功能和服务对象的不同，物流地产可分为四大类:第一类是城市配送类物流地产。城市配送类物流地产集中在人口密集的城市，主要为一线城市以及二线城市。此类物流地产主要服务于第三方物流企业、零售企业等，这类企业在城市周边租赁物流地产仓库用于货物的就近配送，提升配送效率，提高消费者的消费体验。城市配送类物流地产是市场中数量最多的物流地产类型，数量占比超过60%。第二类是进出口类物流地产。进出口类物流地产是进出口企业用作货物的周转仓库。此类物流地产主要位于港口附近，根据港口的类型的不同，进出口类物流地产可进一步分为海港类型、空港类型和陆港类型，此外还可分为保税区仓库和非保税区仓库两种类型。进出口类物流地产的发展受国内进出口贸易影响较大，2018年以来，受中美贸易战影响，部分地区进出口类物流地产租金、出租率持续下滑。第三类是工业区类物流地产。工业区类物流地产主要位于工业较发达城市的工业聚居区内，为工业企业提供仓储服务，主要客户有汽车制造企业、化工企业等。市场中工业区类物流地产数量不多，主要是因为大部分工业企业具有自己的仓库，较少对外租赁专业的物流地产仓库。第四类是交通枢纽类物流地产。此类物流地产主要位于区域性的中心城市，是作为该区域内的货物集散中心而存在。例如武汉、成都城市中的交通枢纽类物流地产是华中地区、西南地区的货物集散中心。区域性城市中交通枢纽类物流地产数量众多，一部分服务于物流企业，作为物流企业的分拨中心；一部分服务于散户用于堆放农产品等低端货物。此外，市场中还存在冷藏库、冷冻库等具有特殊用途的仓库，但此类物流地产的规模相对较小，市场占比低。

产业链分析上游中游下游物流地产基金、地方政府、建材设备供应商、金属材料供应商、化工原材料专业的物流地产企业、传统房地产企业、电商或物流企业、其他类型企业第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售企业

产业链上游物流地产具有重资产属性，其开发建设需要投入大量资金，且投资回收周期长，物流地产企业单纯依靠自有资金难以实现迅速扩张，因此业内企业主要通过成立物流地产基金的方式对外融资。地产基金模式下，物流地产企业与其他投资者共同成立物流地产基金，其中投资者只负责提供资金，物流地产企业在提供资金的基础上确保项目完成开发和运营。物流地产基金成立后，物流地产公司的开发部门将从物流地产基金获得资金支持，进行物流地产项目的开发建设。项目开发完成后，开发部门会将项目移交给物流地产公司的物业管理部门运营。物业管理部门通过仓库租赁、物业管理等服务获取运营收入，最后将运营收入交给基金。市场中物流地产企业获取土地获取的方式有两种，一种是直接物流地产企业从政府手中直接获取土地，另一种是在二手市场中，物流地产企业从已经获得土地的企业手中购买，但二手市场中的土地转让也需政府同意，土地资源获取受政府限制较大。土地价格因地而异，具体受地段、交通、经济环境等因素影响。物流地产作为物流的重要一环，主要是在交通便利、人口聚集的经济发达地区开发建设，但相比于商业地产、住宅地产，物流地产的价值较低，其土地价格更低。例如在北京、上海等一线城市中，物流地产的土地价格在200万-500万元/亩之间，上海金山地区的物流地产的土地价格甚至可低至100万元/亩。虽然物流地产的土地价格较低，但获取难度高。由于物流地产造价低，占地大，且产生的税收也低于住宅地产、商业地产，因此政府更倾向于将土地用作其他用途。通常在土地卖不出去的情况下，政府才会考虑将土地用作物流地产。

产业链中游物流地产行业产业链中游环节参与主体是物流地产开发企业，目前参与物流地产开发的主体主要分四类:专业物流地产企业、传统房地产企业、电商和物流企业、其他类型企业。不同的主体有着不同的发展方式与竞争优势。①专业的物流地产企业主要是普洛斯、安博、宇培等国外企业。此类企业拥有领先的仓储设施技术、管理水平以及充足的资金，在进入中国市场后，复制其国外的成功模式，快速成长。此类企业在中国物流地产行业的发展过程中起到了引领标杆作用。②传统房地产企业投身物流地产领域的有万科、绿地等。传统房地产企业的拿地能力较强，土地储备丰富，规模庞大，资金实力雄厚。房地产企业在利用手中的工矿仓储用地储备进行物流地产开发的同时，还可以利用手头的