邵阳市恒泰西苑项目策划方案.docVIP

湖南省邵阳市

恒泰西苑项目策划方案(上篇)

策划单位:

左右地产顾问机构（广州）

【策划前言】

根据项目的物理属性、开发商的开发思路及我司与开发商的沟通情况，本着将把该项目开发成领先和超越竞争对手，实现差异化核心竞争优势的原则。本策划方案在此指导思想下对项目进行纵深策划，并遵循以下思路：

1、从总体开发战略出发，运用创新思维，为项目打造具有强烈差异性的核心竞争优势；

2、从顺利实现销售目标的实际需要出发，以贴近市场需求的产品比较优势增强项目“卖点”；

3、从目标群体的实际需求出发，结合国内先进的开发经验，全面满足和引导消费需求，使项目成为目标群体不二选择的佳作；

4、从提升和深化开发商的品牌出发，以全新的策划理念和产品创新优势，为开发商积累良好信誉，实现可持续发展。

【策划解决的问题】

通过策划，可以解决以下问题：

1、找到项目的战略高度

高度决定影响力。一个项目如果找不到自身的战略高度，那么这个项目就会沦落为普通项目。

我们在策划上，会为项目找到一个战略高度，奠定项目的战略地位。

2、确定项目的开发方向

项目应该开发成什么样的项目，才能实现利润最大化？项目的业态应该如何组合？

我们将根据项目自身情况及对邵阳市场的调研，为项目确定一个最科学的开发方向，进行最佳的业态组合。

3、发现市场空白点

通过对市场的调研，我们会在邵阳市场找到一个全新的市场空白，然后填补这项空白。

4、构建项目主题

通过策划，我们将为恒泰西苑创建一个至少在邵阳甚至全国独一无二的主题，走差异化路线，并且奠定连锁开发的基础。

5、制作特色产品

我们将为项目制作出在邵阳市所没有但又为市场所接受的全新产品，包括户型设计、园林景观、道路系统、楼盘建筑风格、配套设施等。至少在产品上，推出创新性产品。

6、构建营销推广体系

经过策划，我们将为项目设计一套融新闻炒作、广告宣传、小道消息传播三位一体的市场营销体系。并导入标准化营销管理体系。

7、推出特色物业管理模式

我们在策划时，将为项目构建一套有别于同行的个性化物业管理模式。

【方案兴奋点】

1、主题创新：策划出了全国首个度假式亲情生活社区。

2、产品创新：打造全新住宅创新产品，策划将阅读式卫生间、休闲浴室、三卫房引入项目，引领一代风骚。

3、园林设计创新：研究创建了一套全国罕见的系统景观体系——枯河、沙滩泳池、彩虹喷泉等，对城市形象具有丰碑性贡献。

4、营销创新：在全国首次推出“以城市包围农村”远交近攻式的营销新模式，将引发营销革命。

5、创建亲情节：在全国首创亲情节，对促进人间情感、构建和谐社会功不可没。

第一部分观局

一、市场窥探

（一）城市经济研判

邵阳城市“一带、两轴、四组团”的城市规划布局以及构建“一园两片”的园区总体框架的产业布局。经过市区与新邵县城的空间整合,邵阳都市核心区可以形成“两区、两轴、五组团”的空间结构。

大祥区是全市的政治、文化、商贸中心。大祥组团以重点发展商贸、金融、科教为主，提升商贸、科教功能。

近年来邵阳市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP总值呈逐年上升趋势。2006年，邵阳市地区生产总值达到409.51亿元，比上年增长11.4%；全年城镇居民人均可支配收入8742元，合1000多美元。

但是，邵阳市经济增长速度落后于全省水平，以占全省十分之一人口的市级城市来说，总体实力偏弱，其经济在全省经济中所占比例过小，国民经济总值仅占全省的5.5%；房地产投资额仅占全省的2.73%，投资额度小，增长速度慢，揭示出邵阳市房地产发展还处于相对落后的阶段。

邵阳市城镇居民可支配收入和消费性支出整体均向上增长，但增速不够。

然而，按房地产市场发展水平理论，当城市人均国民生产总值达到800-1300美元的时候，房地产市场处于快速发展阶段，在800美元以下，则处在房地产萌芽状态，由此看来，邵阳市房地产市场进入发展阶段。

研究结论：

1、邵阳虽然相对落后，但正因为落后，才隐藏着许多商机。

2、从经济规律来看，邵阳的房地产春天尚未真正到来，可以预期，未来不远，邵阳的房地产将迎来一个高速成长期。

3、邵阳的城市发展布局正在成型，为经济发展奠定了良好的框架蓝图。

（二）邵阳房地产研判

根据我公司的市场调查发现，邵阳市的房地产市场形势与全国同级别的城市相比，具有很大的差距，无论是房价、开发规模还是开发模式、营销模式等，尚处于初级水平线上。

邵阳的房地产市场，总体趋势向好，但增速不快。（具体详见市场调研报告）

研判结论：

1、开发水平较低：处于落后状态。

2、房价较低：这从另一个角度，说明邵阳房价上涨的空间还很大。

3、开发与销售总量低：市场需求还没有真正挖掘出来，市场吸纳能力在冬眠，这是非常大的机会。

4、产品形态由多层向高层转变：小高层与高层住宅，将逐步迎来一个繁荣期。

5、外地实力开发商将会进驻：目