理财之现金及消费支出规划.pptVIP

年成本法案例??汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？第94页，共119页，星期日，2025年，2月5日年成本法案例??租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本： 60万元×3%＋60万元×6%+5000元+120万元×2%=83000元购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元 高25.44%。第95页，共119页，星期日，2025年，2月5日年成本法其他考虑因素—未来房价上涨若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高 一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居 住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计 划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年 内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房， 则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。 因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价 涨跌的主观判断也是重要因素。第96页，共119页，星期日，2025年，2月5日净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流 量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。 可以使用财务计算器现金流计算功能计算。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房 押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出， 所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利 息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算第97页，共119页，星期日，2025年，2月5日净现值法案例??若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）第98页，共119页，星期日，2025年，2月5日租房NPV的计算??租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:??CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,500??1CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,000??2CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000??3CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,000??4CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,000??5CFj=取回押金=5,500??3i，NPV=-367,017第99页，共119页，星期日，2025年，2月5日租购房决策影响因素??房价成长率：房价成长率越高，购房越划算??房租成长率：房租成长率越高，购房越划算??居住年数：居住时间越长，购房越划算??利率水平：利率水平越高，租房越划算??房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算??租房押金：押金水平越高，购房越划算第100页，共119页，星期日，2025年，2月5日例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814％，采用等额本息还款法，月还款额为多少？第101页，共119页，星期日，2025年，2月5日例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814％，采用等额本金还款法，月还款额为多少？第102页，共119页，星期日，2025年，2月5日4、房屋贷款主要财务指标房屋月供款与税前月收入的比率一般不宜超过25～30％。所有贷款月供款与税前月收入的比率一般不宜超过33～38％。第103页，共119页，星期日，2025年，2月5日案例：客户小王在一家IT公司工作，年龄25岁，月薪1万元。现有储蓄25万元，想要购买一套60万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率6.04％，月率0.5033％）1、月收入 10000元2、可供房贷的收入 1×30