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房地产营销策划方案-康堡花园项目营销策划建议书

康堡花园项目营销策划建议书

近两年,随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的

部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因

素的作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面.

来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多块，平均每天2块以上,创历史新高.另具本公司企划部不完全统计，

2000年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量,再一次冲破历

史记录。进入2001年后，第一季度新开盘的项目就达90个，平均每天一个新楼盘出现,市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育

着激烈竞争的端倪。

康堡花园位于朝阳区工体东路,朝外大街与工体北路之间,隶

属于CBD商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘

地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在

售竞争项目并不很多,但是，诸如“阳光都市、“金菲国际公寓”

“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期

较长、售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响.并

且，结合该区域目标客户特点等因素,我们认为在考虑产品竞争

对手的区域时应扩展到整体CBD核心区及辐射区，该区域内今后

一两年仍是全北京的开发热点地区,待开楼盘较多,体量较大，

其中主要项目有:

1、北京世界科贸中心：

开发商为香江国际集团，曾在北京成功开发北京国际友谊花园

和北京科技会展中心,该项目位于京广中心以南，嘉里中心以北，

原3501厂址，总建筑面积70万平方米，是集办公、住宅、酒店

为一体的大型综合性商贸社区。

北京成业行-1—

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2、金地国际花园：

开发商为深圳金牌上市公司金地集团，该项目东至北京施工机

械厂，西至北京仪表厂，北至阳光100国际公寓，南至建国门外

大街，总占地面积7万平米,预计建设规模为40万平方米。

3、建外SOHO：

开发商为北京红石企业—-中鸿天房地产开发公司，位于建外

大街第一机床厂，占地18公顷,总建筑面积55万平方米。由日本建筑师山本理显设计，计划于2001年6月开始内部认购，样板

间将在2001年5月底完工，项目未推出,已是喊杀一片。

4、新城国际（理想世界）

开发商为北京万通实业有限公司，设计方案通过国际招标，在

10多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层

围合建筑，立面新颖。它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南,

汉威大厦以北，占地面积12公顷,总建筑面积53万平方米。新城国际由CBD国际中心和CBD国际公寓两部分组成。CBD国际中心紧邻朝阳路，位于整个项目的北部,占地1.33公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商

业裙房组成.CBD国际公寓位于整个项目的北部，东临东大桥东

路，西接关东店南街,北依中央商务区3号路，南到小区中心商

务区东西街，占地面积10.5公顷，总建筑面积38万平方米。该项目已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火

爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破1万元。

5、建华大厦

开发商为首创阳光房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南

角，一期即将开工，近10万平方米,近期在国贸展会正式推出。

6、大连万达项目

大连万达本年度将在北京开发两个项目,一个位于CBD商圈，现代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综

合性高档公寓;另外一个位于燕莎商圈,欲打造成为标准的高尔

北京成业行—2-

康堡花园项目营销策划建议书夫社区,预计本年度6、7月份亮相。大连万达和深圳金地

今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击CBD，其品牌优势和价格优势不可低估。

7、城中大厦

由成功开发中关村地区怡美家园(我公司代理）的宏大兴业房

地产股份有限公司开发，预计于下半年开工，地处华彬大厦西侧,

建筑面积7万平方米。

上述项目或占据良好位置或由经验丰富的大型开发商所控制，

将成为我们项目最大的竞争对手;并且,在我方产品性质已基本

定性的情况下，表现在销售上会形成一定冲击,对整体实现

11000～12000元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。

详细调研资料见下表：

附表1：部分在售项目户型、面积市场调查统计

单位：平方米

雍和家园6796108153197261吉庆里二期169203幸福二村115170220六居400华普中心145169177199205鸿安国际151202218239美惠大厦183188197俊景苑86125京华豪园180220230世贸国际