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2025年房地产经纪人房屋权属瑕疵（查封、抵押、租赁）对买卖合同的影响专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房屋权属瑕疵（查封、抵押、租赁）

对买卖合同的影响专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房屋权属瑕疵（查封、抵押、租赁）对买卖合同的影响专题试

卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、某房屋被法院查封后，出卖人仍与买受人签订买卖合同，该合同的法律效力如

何？

A、合同无效

B、合同可撤销

C、合同有效但无法履行

D、合同效力待定

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》规定，查封期间限制的是物权变动，不影响

债权合同的效力。A错误，合同不因查封而无效；B错误，可撤销需符合法定情形；D

错误，效力待定适用于无权代理等情形。知识点：查封对合同效力的影响。易错点：混

淆查封对债权合同和物权变动的不同影响。

2、房屋存在抵押登记时，出卖人未告知买受人即签订买卖合同，买受人可主张的

权利是？

A、解除合同并要求赔偿

B、继续履行合同

C、主张合同无效

D、要求抵押权人注销登记

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第406条，抵押人转让抵押财产未通知抵

押权人的，买受人可主张解除合同并赔偿损失。B错误，因抵押未解除无法过户；C错

误，合同不因抵押而无效；D错误，买受人无权直接要求抵押权人注销登记。知识点：

抵押房屋买卖的救济途径。易错点：误认为抵押必然导致合同无效。

3、租赁房屋在租赁期内被出售，买受人取得所有权后，租赁合同的效力如何？

A、自动终止

B、经买受人同意后继续有效

C、继续有效至租赁期满

D、可由买受人单方解除

【答案】C

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【解析】正确答案是C。根据”买卖不破租赁”原则，租赁权具有对抗效力。A错误，

租赁不因所有权转移而终止；B错误，无需买受人同意；D错误，买受人无单方解除权。

知识点：买卖不破租赁规则。易错点：忽视租赁权的物权化特征。

4、房屋被查封后，买受人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记，其权

利主张是？

A、可对抗查封效力

B、可要求排除执行

C、可主张所有权

D、仅能主张债权

【答案】D

【解析】正确答案是D。因未办理过户登记，买受人仅享有债权请求权。A、B错误，

查封具有公示效力，不能对抗；C错误，物权以登记为准。知识点：不动产登记的效力。

易错点：混淆占有与所有权的法律意义。

5、抵押房屋买卖合同中，出卖人承诺解除抵押但未履行，买受人正确的做法是？

A、自行涤除抵押

B、代为清偿债务后追偿

C、要求解除合同

D、起诉确认合同无效

【答案】C

【解析】正确答案是C。出卖人未履行涤除抵押义务构成根本违约。A错误，买受

人无权自行涤除；B错误，代偿需合同明确约定；D错误，合同有效。知识点：违约救

济方式。易错点：误认为买受人有涤除抵押的义务。

6、房屋存在租赁时，出卖人未告知买受人租赁情况，买受人可主张的权利是？

A、减少价款

B、解除合同

C、要求承租人搬离

D、继续履行合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。未告知租赁情况构成权利瑕疵，买受人可解除合同。A错

误，减少价款需约定；C错误，租赁合同有效；D错误，买受人有权拒绝履行。知识点：

权利瑕疵担保责任。易错点：忽视租赁对买受人使用的影响。

7、查封房屋买卖合同中，买受人明知查封仍签订合同，该合同的法律后果是？

A、合同无效

B、合同有效但买受人有过错

C、合同可撤销

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D、合同效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。合同有效，但买受人需自担风险。A错误，合同不因买受

人知情而无效；C错误，可撤销需法定事由；D错误，效力待定不适用。知识点：风险

负担规则。易错点：误认为买受人知情影响合同效力。

8、抵押房屋买卖中，买受人代为清偿债务后，其权利主张是？

A、取得抵押权