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证券研究报告

【公募REITs】温故知新说扩募

（策略篇）

证券分析师

刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001

陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001

2025年10月26日

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核心观点

参与扩募可通过一级认购、二级市场交易两种途径。

一级认购适合配置型投资者，能够配置上量、且限售期短于IPO项目，但能否获利与认购时点有关。原始权益人是扩募的重要参

与方，根据历史扩募案例，认购比例在20%-51%不等；原本不是存量投资者也有机会参与一级认购。根据历史扩募案例，扩募认

购价格约为定价基准的90%-100%。扩募份额估值与发售时点、资产质量有关。相较于当前的IPO项目，扩募项目的一二级价差空

间较小，上市首日平均涨幅仅1%，再考虑6个月以上的限售期，一级认购收益会较大程度上受到市场整体走势的影响，打新策略

效果一般。

二级市场交易分为基于分红的交易、事件交易两种。基于分红：扩募方案出炉后，可根据分派率差、扩募折扣率、扩募市值占

比计算分红变化幅度，并据此计算REITs价格理论涨跌幅。对于存量投资者，是否参与扩募不会影响后续分红的情况，若分红增

厚则继续持有，若分红被削薄则可考虑减持。对于增量投资者，可在二级市场达到投资者现金分派率要求时，买入有可能扩募的

资产，等待分红增厚。事件交易：在扩募流程中，可以短期参与交易机会。发行人答复交易所问询是最好的买入时点，根据历史

统计，该日买入并持有1日后卖出，胜率可达100%；其次较好的时点是交易所审批通过日。

展望后市，扩募可能是未来1-2年新增供给的重要方式。对投资者来说，扩募最重要的是提供相对充沛的资产供给，满足投资者

的配置需求，未来1-2年扩募可能是新增供给的重要方式。一是因为中国内地REITs发展时间不长，数量已超过日本，但平均市值

偏低；二是政策端对扩募的支持意愿也较为明显。截至25年10月24日，已公布扩募方案、未完成发售上市的项目共5个，分布在

保障房、产业园、能源、消费4个行业；另有6个项目已发布扩募信息但尚无详细扩募方案。

风险提示：REITs扩募案例代表性偏误、无风险收益率大幅上升、资产经营业绩不及预期。

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CONTENT

一级认购：定价过程、估值对比及收益

目录

二级市场：基于分红的交易、事件交易

市场展望

1.1扩募定价过程与IPO相似，有三个重要公告节点

扩募定价过程与IPO相似：在募集说明书发布时在资产评估值、扩募金额上限的约束下，已有大致的定价范围。发售时，根

据竞价投资者的报价确定最终价格，战略配售投资者为价格接受方。

有三个较为重要的公告节点：1）募集说明书确定资产情况、定价大致区间、发售方式；2）份额持有人大会议案，公布战略

投资者及锁定期；3）定向扩募发行情况报告书，公布发售价格。

扩募过程中重要的公告节点

主要信息

1、新购入资产情况及估值

扩募募集说明书2、扩募金额及上限。确定定价基准日，从而确定基准定价（基准日20个交前易日价格）

3、扩募发售方式，如定向、公开扩募等

份额持有人大会议案公布战略投资者及锁定期

停复牌公告为扩募持有人大会停复牌

份额持有人大会决议确认扩募方案实施，战略投资者及锁定期

1、报告募集资金到账情况，确认扩募发售价格

定向扩募发行情况报告书

2、确认战配投资者之外的定向发售对象

上市交易公告书确认扩募份额上市时间

注：根据当前我国实践，本文扩募方案特指“用扩募所得资金新增投资，且扩募份额均为普通份额”的情形。

资料来源：Wind，平安证券研究所