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物业侵权损害赔偿案例

一、引言：当”管家”变”麻烦”——物业侵权纠纷的现实困境

住在某小区的张阿姨最近很头疼。她每天必经的单元楼门口，楼道里堆着不知谁家的旧家具，她曾向物业反映过三次，每次都说”尽快处理”，可半个月过去，杂物越堆越多。直到某天清晨，她拎着菜篮下楼时被旧椅子绊倒，手腕骨折花了八千多块医药费。找物业索赔时，对方却推说”是业主自己堆的，我们没权利清”。类似的故事，每天都在全国千万个小区里上演——原本该是”小区大管家”的物业公司，有时反而成了纠纷的源头。

物业侵权损害赔偿纠纷，本质是物业服务企业因未履行或未适当履行管理义务，导致业主或其他物业使用人人身、财产受损而引发的赔偿争议。这类纠纷看似”鸡毛蒜皮”，却直接关乎老百姓的”安居梦”。从公共区域的一块绊脚石，到电梯故障的一次坠落；从绿化树倾倒砸坏的私家车，到监控缺失导致的入室盗窃，每一起案件背后都是普通人的切肤之痛。本文将通过典型案例剖析、法律条文解读与实务经验总结，带您看清这类纠纷的全貌。

二、物业侵权的”常见脸谱”与法律”标尺”

要理清物业侵权的责任边界，首先得明确两个核心问题：物业该做什么？没做到要承担什么后果？

（一）物业的”分内事”：法律规定的管理义务清单

根据《民法典》第942条，物业服务企业的核心义务包括三大类：一是对物业共用部位（如楼道、电梯、公共绿地）和共用设施设备（如消防系统、监控设备）的维修、养护、管理；二是对小区环境卫生和相关秩序的维护；三是履行及时答复业主询问、定期公开收支等信息披露义务。简单来说，物业不是”收费员”，而是”小区运营的大管家”，需要像照顾自己家一样维护公共空间。

（二）物业侵权的四大”高频场景”

在实务中，物业侵权纠纷主要集中在以下四类场景，每类都对应着不同的义务缺失：

公共区域管理失职

最典型的是楼道堆物、消防通道堵塞、公共道路积水等问题。比如某小区因长期无人清理单元门口的装修垃圾，导致老人滑倒骨折；再如地下车库排水沟堵塞，暴雨后车辆被泡，这些都属于对公共区域管理维护的不作为。

设施设备维护瑕疵

电梯、路灯、消防栓、健身器材等共用设施的日常维护是物业的核心职责。曾有案例中，电梯维保记录显示”正常”，但实际运行时突然下坠，经鉴定是维保单位未按规范更换钢丝绳，最终物业因选任、监督维保单位不力被判担责。

安全保障义务缺失

这包括安保人员配置不足、监控系统故障、门禁管理松懈等。某小区连续发生三起夜间入室盗窃案，警方调查发现小区围墙多处破损、监控黑屏率超80%，法院认定物业未履行基本安全保障义务，需对业主损失承担30%赔偿责任。

信息披露与风险提示瑕疵

比如小区要进行管道改造，物业未提前通知业主关闭家中水阀，导致漏水淹了地板；或者明知某棵老树有倒伏风险，却未设置警示标志，最终砸坏车辆。这些都属于未及时履行告知或警示义务。

（三）侵权责任的”三要件”判定标准

根据《民法典》第1165条，物业侵权适用”过错责任原则”，即业主需证明三点才能获赔：

物业存在过错（未履行或未适当履行义务）；

业主遭受了实际损害（人身受伤或财产损失）；

物业的过错与损害结果之间存在因果关系。

这三个要件环环相扣，任何一个不成立，赔偿请求都可能被驳回。比如业主在小区跑步时自己绊倒台阶，若台阶无破损、无障碍物，物业就无过错，无需赔偿。

三、典型案例”放大镜”：从判决看责任边界

为了更直观理解，我们选取四组真实案例（人物、小区名均为化名），还原纠纷全貌与法院裁判思路。

（一）案例一：楼道堆物致伤案——“没权利清理”不是免责理由

基本案情：某老旧小区3号楼2单元楼道内，长期堆放着5楼住户李大爷的旧纸箱、塑料瓶。王奶奶（72岁）每天清晨下楼买菜都要侧着身子挤过。物业曾在楼道贴过《限期清理通知》，但李大爷以”东西没占消防通道”为由拒绝。某日清晨，王奶奶被堆物绊倒，造成右股骨骨折，住院花费3.2万元。王奶奶起诉物业和李大爷索赔。

争议焦点：物业是否尽到管理义务？

物业辩称：“我们发过通知，已经履行了告知义务，堆物是业主个人行为，我们无权强制清理。”

法院经审理认为：根据《消防法》和《物业管理条例》，物业对公共区域有管理职责，发现堆物后不仅要通知，还应采取进一步措施（如联系社区协调、向相关部门报告）。本案中物业仅张贴通知，未跟进处理，属于未完全履行管理义务，应承担30%责任；李大爷作为堆物行为人，承担70%责任。

裁判启示：物业的管理义务不是”发通知即可”，而需采取合理、有效的措施消除安全隐患。对拒不配合的业主，物业应主动寻求第三方（如社区、城管）协助，否则可能因”消极不作为”担责。

（二）案例二：电梯”惊魂”坠落案——维保记录≠实际履职

基本案情：某小区电梯在运行中突然从8楼坠至2楼，乘客刘先生被甩倒，造成腰椎压缩性骨折。经技术鉴定，电梯钢丝绳磨损严重，已超过安全使用标准。物业