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房屋买卖定金返还纠纷

一、引言：一场定金纠纷背后的人间百态

咱们普通老百姓买房，哪一桩不是攒了好几年甚至十几年的积蓄？有人为了孩子上学咬牙凑首付，有人为了改善老人居住条件四处筹钱，还有年轻人为了成家把婚礼钱都搭了进去。在这些人生重要节点里，“定金”往往是交易的第一重门槛——交了定金，意味着对房子有了”准所有权”的期待；可一旦出了岔子，少则几万、多则几十万的定金能不能要回来，就成了悬在心头的大石头。

近年来，随着房地产市场波动加剧，房屋买卖定金返还纠纷呈明显上升趋势。从法院公布的民事案件数据看，这类纠纷占房产类案件的30%以上，涉及的不仅是法律问题，更夹杂着买卖双方的信任危机、经济压力甚至家庭矛盾。今天咱们就来掰开揉碎了说：房屋买卖中的定金到底是什么？哪些情况能退？哪些退不了？遇到纠纷该怎么维权？

二、定金的法律底色：从”诚意金”到”法律武器”

要弄清楚定金返还的问题，首先得明白定金在法律上的定位。很多人把”定金”“订金”“诚意金”混为一谈，但法律上只有”定金”有特殊含义。根据《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条规定，定金是指当事人为保证合同履行，由一方预先向对方支付的一定数额的金钱。它最大的特点是”惩罚性”——给付定金一方不履行债务，无权请求返还；收受定金一方不履行债务，应当双倍返还。

举个简单例子：张某看中李某的房子，交了5万定金签了认购书。如果张某后来不想买了，这5万就归李某；如果李某反悔不卖，就得赔张某10万。这种”双倍罚则”是定金区别于其他预付款的核心特征。

需要注意三个关键点：

书面形式要求：定金合同必须以书面形式约定，口头承诺不算数。现实中很多纠纷就是因为中介说”交了钱就算定了”，但没签书面协议，最后无法认定是定金。

数额限制：定金数额由双方约定，但不得超过主合同标的额的20%。比如房子总价200万，定金最多40万，超过部分不适用定金罚则，只能算预付款。

性质明确性：合同里必须明确写”定金”二字，要是写”订金”“意向金”“预付款”，法院可能不认定为定金，这时候钱能不能退就得看具体情况了。

去年我接触过一个案例：王阿姨通过中介看中一套老房子，中介说”先交3万诚意金，帮您把房子留住”。王阿姨没多想就转了账，结果房东后来涨价，王阿姨要求双倍返还，法院却没支持——因为转账备注写的是”诚意金”，合同里也没明确”定金”性质，最后只退了本金。这就是典型的”名字没写对，权利受影响”。

三、常见纠纷类型：那些让定金”悬而未决”的现实困境

定金纠纷之所以复杂，是因为现实情况千变万化。归纳起来，常见的纠纷类型主要有以下五种，每种背后都藏着买卖双方的”小心思”和现实无奈。

（一）政策”黑天鹅”：不可预见的限购/限贷导致履约不能

这两年楼市调控频繁，经常有购房者交了定金，结果遇上限购政策升级。比如小李本来符合购房资格，交了10万定金准备签合同，结果第二天新政出台，要求社保从2年延长到5年，小李一下失去资格。这时候定金能不能退？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果因不可归责于双方的事由，导致合同无法订立，出卖人应当返还定金。这里的”不可归责”包括政策调整、自然灾害等不可抗力。但要注意，必须是”不可预见”的政策变化。如果政策已经有风声，购房者还冒险交定金，可能被认定为”应当预见”，这时候定金可能不退。

（二）房屋”藏猫腻”：卖方隐瞒关键信息引发的信任崩塌

最让购房者崩溃的，是交了定金才发现房子有问题：比如漏水的天花板被重新刷了漆，楼下邻居说这房死过人（部分地区有”凶宅”忌讳），或者房产证上写着70年产权，实际只剩30年。这些情况算不算卖方违约？

根据《民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。如果卖方故意隐瞒房屋质量、产权瑕疵、重大瑕疵（如凶宅）等信息，购房者不仅可以要求退还定金，还能主张赔偿损失。但关键是要”有证据证明卖方故意隐瞒”。比如张女士买二手房，签合同前问中介”房子有没有发生过非正常死亡”，中介说”绝对没有”，结果入住后邻居说三年前有人跳楼。张女士起诉时，拿出了当时的聊天记录作为证据，法院最终支持了双倍返还定金。

（三）买方”变卦”：因自身原因放弃购房的”代价”

现实中更多的是买方因为各种个人原因不想买了：可能是凑不齐首付，可能是发现更好的房源，也可能是家庭突然变故。这时候能不能要回定金？

根据定金罚则，买方无正当理由不履行合同，无权要求返还定金。但”正当理由”的界定很关键。比如刘先生交了定金后，发现自己征信有问题办不了贷款，这算正当理由吗？要看合同里有没有约定”贷款审批不通过可退定金”。如果合同没写，法院可能认为”贷款风险应由购房者自行承担”，这时候定金不退；如果合同明确约定”因贷款未获批可解除合同”，那