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2025年房地产经纪人学区房、落户等承诺性条款的法律风险防范专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人学区房、落户等承诺性条款的法律风

险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人学区房、落户等承诺性条款的法律风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在居间服务中，向买方口头承诺某房屋“百分百能上重点小学”，但

最终因教育政策调整未能实现。买方以此为由要求经纪人承担违约责任，该承诺在法律

上通常被认定为？

A、要约

B、要约邀请

C、无效的格式条款

D、单方民事法律行为

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产经纪人关于学区、落户等不确定事项的口头承诺，其

目的在于吸引客户、促成交易，符合《民法典》关于要约邀请的定义，即希望他人向自

己发出要约的表示。它不具备合同主要条款的确定性和受其约束的意图，因此不构成要

约。A选项要约是内容具体确定且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，

口头承诺学区通常不具备此效力。C选项无效的格式条款需满足法定无效情形，如免除

自身责任、加重对方责任等，口头承诺不构成格式条款。D选项单方民事法律行为无需

他人同意即可发生法律效力，如遗嘱、赠与，显然不符合。知识点：要约与要约邀请的

区别。易错点：将经纪人的“推销话术”误认为是具有法律约束力的合同条款。

2、张某通过某中介购买一套二手房，合同中未约定落户事宜，但经纪人王某在签

约前反复强调“这个房子肯定能落户口，我帮你办”。过户后，张某发现因房屋存在历史

遗留问题无法落户。王某的承诺性质及张某的维权路径是？

A、王某构成无权代理，张某可撤销合同

B、王某构成表见代理，中介公司应承担违约责任

C、王某的承诺构成个人保证，张某可要求王某个人承担责任

D、王某的承诺可能构成缔约过失，张某可向中介公司主张信赖利益损失

【答案】D

【解析】正确答案是D。王某作为中介公司的员工，其在签约前的承诺属于职务行

为，该承诺虽未写入合同，但影响了张某的购房决策。当承诺无法实现时，中介公司在

缔约过程中存在过错，违反了先合同义务，应承担缔约过失责任，赔偿张某基于信赖该

承诺而产生的损失，如另行寻找房屋的费用等。A选项无权代理指代理人没有代理权、

超越代理权或代理权终止后以被代理人名义行事，王某是中介员工，有代理权。B选项

表见代理要求相对人有理由相信行为人有代理权，且通常与无权代理相关，此处王某有

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代理权，但承诺内容超出其权限范围，不直接构成表见代理。C选项个人保证需有明确

的意思表示，王某的“帮你办”更倾向于服务承诺而非法律意义上的保证担保。知识点：

缔约过失责任的构成要件。易错点：混淆缔约过失责任与违约责任，前者发生于合同订

立过程中，后者以有效合同为前提。

3、为规避学区房承诺的法律风险，房地产经纪机构最规范的做法是？

A、在所有宣传材料中用小字号标注“具体以政府政策为准”

B、要求经纪人与客户签署《补充承诺协议》，将口头承诺书面化

C、在《看房确认书》或《居间服务合同》中明确告知客户，学区、学位、落户等

政策以教育、公安等主管部门的必威体育精装版文件为准，经纪机构仅提供信息参考，不作出任何

保证或承诺

D、禁止经纪人与客户讨论任何关于学区、落户的话题

【答案】C

【解析】正确答案是C。这是最规范且符合法律规定的风险防范措施。通过在正式

合同文件中进行明确的“风险告知”和“免责声明”，将不确定事项的核实责任和最终决定

权交还给客户，既履行了信息披露和提示义务，又避免了自身作出无法保证的承诺。A

选项小字号标注可能被认定为未尽到合理提示义务，免责条款无效。B选项将口头承诺

书面化，反而将不确定的承诺固定下来，增加了违约风险。D选项完全禁止讨论不现实，

也违背了提供信息服务的初衷，关键在于如何“说”而非“不说”。知识点：格式条款的提

示说明义务与风险告知。易错点：认为将承诺书面化就一定更安全，实际上承诺内容本

身的风险才是关键。

4、某市出台“六年一学位”政策，即一套房产在六年内只提供一个对口小学的学位。

房东李某在出售房屋时，明知该房屋学位已被前房主占用，但未告知买方赵某，中介也

未核查。赵某子女因此无法入学。赵某应向谁主张权利？

A、只能向李某主张违约