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2025年房地产经纪人市场比较法中“带租约”房地产的修正处理技巧专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法中“带租约”房地产的修

正处理技巧专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法中“带租约”房地产的修正处理技巧专题试卷及解

析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在市场比较法中，对带租约的房地产进行估价时，租约条款对价值的影响主要

体现在哪个方面？

A、建筑物的物理状况

B、土地使用权的剩余年限

C、未来现金流的稳定性与金额

D、周边配套设施的完善程度

【答案】C

【解析】正确答案是C。带租约房地产的核心价值在于其已锁定的未来租金收益，租

约条款直接决定了未来现金流的稳定性和金额大小，这是市场比较法修正的关键。A、

B、D选项虽然也会影响房地产价值，但并非租约条款特有的影响维度。知识点：租约

对房地产价值的影响机制。易错点：容易混淆一般房地产价值影响因素与租约特有的现

金流影响。

2、当可比实例为带租约房地产，而估价对象为空置物业时，市场比较法修正应优

先考虑哪种处理方式？

A、直接比较两者成交价格

B、将可比实例的租约价值剥离后进行比较

C、忽略租约影响，仅比较物业物理状况

D、调整可比实例的租约期限至与估价对象一致

【答案】B

【解析】正确答案是B。当可比实例带租约而估价对象空置时，必须将可比实例的

租约价值（即租赁权价值）从成交价格中剥离，还原为完全产权价值后再进行比较，否

则会导致价值高估。A选项未处理租约差异，C选项完全忽略租约影响，D选项调整租

约期限不切实际。知识点：租约差异的修正方法。易错点：容易忽视租约价值的剥离步

骤。

3、在评估带长期租约的商业地产时，若租约租金显著低于市场租金，市场比较法

修正应如何处理？

A、直接采用可比实例的成交价格

B、对估价对象进行负向租约修正

C、对可比实例进行正向租约修正

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D、放弃市场比较法，改用收益法

【答案】B

【解析】正确答案是B。当估价对象租约租金低于市场水平时，其价值会低于完全

产权价值，因此需要在比较过程中对估价对象进行负向租约修正（即扣减租约折价）。A

选项未处理租约差异，C选项方向错误，D选项过于绝对。知识点：租约租金与市场租

金差异的修正方向。易错点：容易混淆修正方向（低估还是高估）。

4、带租约房地产的市场比较法修正中，租约期限长短对价值的影响主要体现在？

A、短期租约比长期租约价值更高

B、长期租约比短期租约价值更稳定

C、租约期限与价值无直接关系

D、租约期限越长，市场波动风险越大

【答案】B

【解析】正确答案是B。长期租约能锁定更长时间的现金流，降低空置风险，因此

价值更稳定。A选项错误，短期租约灵活性高但稳定性差；C选项忽视租约期限影响；

D选项虽有一定道理，但不是主要影响维度。知识点：租约期限对价值稳定性的影响。

易错点：容易混淆灵活性与稳定性的价值权重。

5、在市场比较法中，若可比实例的租约包含特殊条款（如免租期、装修补贴），估

价时应如何处理？

A、忽略特殊条款，仅比较基础租金

B、将特殊条款价值量化后纳入修正

C、直接剔除该可比实例

D、假设估价对象也有相同条款

【答案】B

【解析】正确答案是B。特殊条款会影响实际收益，必须将其价值量化（如免租期

折现、装修补贴分摊）后纳入租约修正体系。A选项遗漏重要信息，C选项过于保守，

D选项缺乏依据。知识点：租约特殊条款的价值量化。易错点：容易忽视非租金条款的

价值影响。

6、带租约房地产的市场比较法修正中，租约剩余期限与可比实例差异较大时，应

优先采用哪种修正方法？

A、直接按时间比例调整

B、采用租约价值曲线进行修正

C、忽略剩余期限差异

D、仅修正租金水平差异

【答案】B

【解析】正确答案是B。租约价值随剩余期限非线性变化，需通过专业租约价值曲

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线（如剩余期限价值关系模型）进行修正。A选项过于简化，C选项错误，D选项不全