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房产阴阳合同

一、房产阴阳合同的定义与本质

房产阴阳合同并非法律明确界定的术语，而是对一种特殊交易现象的概括，其实质是交易双方就同一房屋买卖事项订立两份或多份内容不一致的合同。其中，“阳合同”是对外公开并向房产交易中心、税务部门备案的合同，其条款（尤其是价格）通常经过刻意调整，以满足行政登记或降低税费的需求；“阴合同”则是双方私下留存并实际履行的合同，记载真实成交价格、付款方式等核心交易信息。这种“一明一暗”的合同模式，本质上是通过虚构交易信息逃避监管，既违反税收征管规定，也动摇市场诚信基础。

二、房产阴阳合同的主要表现形式

（一）价格拆分型

这是最常见的表现形式。交易双方实际成交价格为1000万元，但为减少税费，将“阳合同”备案价降至700万元，剩余300万元以“装修补偿款”“家具折价”等名义写入补充协议（即“阴合同”）。这种拆分方式试图通过降低备案价减少增值税、契税等税负，同时通过补充条款确保卖方实际收益不受影响。

（二）贷款套利型

部分买方为获取更高额度按揭贷款，会与卖方签订“高评高贷”的阴阳合同。例如，房屋真实成交价800万元，但双方虚构1000万元的“阳合同”提交银行，以申请更高贷款额度。此时，“阳合同”价格高于实际价值，目的是套取银行资金，而“阴合同”则约定买方仅需向卖方支付800万元，差额部分由双方配合“消化”。

（三）税费转嫁型

在二手房交易中，部分卖方以“净得价”为由，要求买方承担全部税费。为降低买方压力，双方可能签订低价“阳合同”，将税费计算基数压低。例如，真实成交价500万元的房屋，备案价仅300万元，导致税费大幅减少。这种模式下，买方看似短期获利，但未来再次出售时，因房屋原值被低估，可能面临更高的个人所得税。

（四）政策规避型

针对限购、限售政策，阴阳合同可能通过虚构“赠与”“债务清偿”等名义拆分交易。例如，将部分房款转化为“借款”，以“以房抵债”名义签订备案合同，实质仍为买卖关系。这种操作试图绕过购房资格审查或限售年限限制，但其法律效力极不稳定。

三、房产阴阳合同的法律风险

（一）合同效力风险

根据《民法典》相关规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。“阳合同”因价格等核心条款非双方真实意愿，通常会被法院认定为无效；“阴合同”虽反映真实意思，但如果内容涉及逃税、欺诈等违法目的，也可能被整体否定效力。例如，若“阴合同”明确约定“备案价仅为避税使用，实际以本合同为准”，该条款可能因违反税收法规而无效，导致双方权利义务失去明确依据。

（二）税务处罚风险

交易双方通过阴阳合同少缴税款的行为，属于《税收征收管理法》定义的“偷税”。税务部门查实后，有权追缴少缴税款、加收滞纳金，并可处少缴税款50%以上5倍以下罚款。若偷税数额较大（如超过5万元）且占应纳税额10%以上，还可能构成逃税罪，面临有期徒刑、拘役及罚金等刑事处罚。即使双方已完成过户，税务部门仍可通过银行流水、资金往来记录追溯违法事实。

（三）履约纠纷风险

阴阳合同的核心矛盾在于“阳合同”与“阴合同”的条款冲突，极易引发履约争议。例如，卖方可能以“阳合同”备案价主张买方未足额付款，买方则以“阴合同”真实价格抗辩；或因市场行情波动，一方反悔并以“合同无效”为由要求解除交易。在河北燕郊一起案例中，卖方与买方约定真实成交价88万元，却签订50万元的“阳合同”备案，过户后买方拒绝支付剩余38万元，卖方因缺乏书面证据，最终通过诉讼才追回款项，但耗时近一年且额外支出律师费等成本。

（四）信用惩戒风险

2025年多地已将阴阳合同行为纳入信用监管体系。交易双方一旦被查实存在逃税或虚假备案，可能被列入失信名单，影响后续贷款、购房资格甚至职业发展。中介机构若协助签订阴阳合同，还可能被吊销营业执照，从业人员面临行业禁入处罚。

四、典型案例解析

案例一：价格争议导致卖方损失

上海某二手房交易中，买卖双方约定真实成交价600万元，为避税签订450万元“阳合同”，并口头约定剩余150万元以现金支付。过户后买方以“阳合同已备案”为由拒绝支付余款，卖方起诉至法院。法院审理时，买方提交了双方微信聊天记录，显示卖方曾发送“备案价450万只是走流程，实际按600万算”的文字，结合银行流水（买方分三次转账合计600万元，备注“购房款”），最终认定“阴合同”为真实意思表示，判决买方补足余款并支付利息。

案例二：逃税被追缴并处罚款

北京某业主出售商铺，真实成交价1200万元，却以700万元备案。税务部门通过大数据比对发现异常：该商铺同地段均价约1100万元，备案价明显偏低。进一步核查银行流水后，发现买方配偶向卖方母亲账户转账500万元，备注“购房补偿款”。税务部门最终追缴增值税、个人所得税等税费合计120万元，并处以50%罚款（60万元），卖方需承担总计180万元的额外支出。

案例三：中介诱导签订