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房屋租赁合同法律风险及注意事项

在现代社会，房屋租赁是极为普遍的民事行为，无论是都市白领、创业青年还是学生群体，都可能涉及。一份严谨的房屋租赁合同，不仅是双方权利义务的书面载体，更是预防纠纷、保障权益的关键。然而，现实中因合同条款不清、权利义务不明或一方疏忽大意所引发的租赁纠纷屡见不鲜。本文将结合实践经验，深入剖析房屋租赁合同签订及履行过程中的常见法律风险，并提供实用的注意事项，以期为广大租赁双方提供有益参考。

一、签约前的审慎核查：防患于未然

签约前的准备工作是规避风险的第一道防线，其核心在于“核实”与“确认”，切不可因急于入住或出租而忽视细节。

（一）出租方主体资格与房源合法性审查

对于承租方而言，首要任务是确认与你签约的“房东”是否真的有权出租房屋，以及房屋本身是否具备合法出租条件。务必要求出租方出示有效的身份证明文件。若出租方为房屋所有权人，需查看其房屋所有权证书（俗称“房产证”），核对证书上的产权人姓名/名称与身份证信息是否一致，房屋坐落地址是否与实际出租地址相符。若房屋存在共有人，特别是非登记在册的隐性共有人（如夫妻共有），签约时最好能取得所有共有人的书面同意，或至少确保签约的共有人有权代表其他共有人。

若出租方并非房屋所有权人，而是“二房东”或受托人，则情况更为复杂。此时，需要求其出示房屋所有权人签署的授权委托书，明确其享有转租权或代为出租的权利，以及授权的期限和范围。转租合同的期限不得超过原租赁合同的剩余期限，这是法律的强制性规定，承租方务必留意。此外，还需警惕“一房多租”的陷阱，可通过查询房屋权属登记信息等方式进行核实。

对于房屋本身，要确认其规划用途是否为“住宅”或“商业”（根据租赁目的），是否存在抵押、查封等权利限制，是否属于违法建筑或不符合安全标准的房屋。租赁违法建筑或存在权利瑕疵的房屋，租赁合同可能被认定为无效，承租方将面临无法正常使用房屋甚至被强制清退的风险。

（二）承租方身份与租赁需求确认

对于出租方而言，亦需核实承租方的身份信息，留存其身份证复印件。同时，了解承租方的租赁用途至关重要。若房屋规划为住宅，承租方却意图用于商业经营，则可能违反法律法规的强制性规定及物业管理规约，由此引发的问题，出租方可能需承担连带责任。此外，了解承租方的职业、家庭情况等，虽非法定必要程序，但有助于出租方对承租方的履约能力和使用行为有一个初步判断。

（三）房屋实际状况的确认与交接

在签订合同前，双方应共同对房屋的实际状况进行仔细查验，并形成书面记录，即“房屋交接清单”。这份清单应详尽列明房屋内的设施设备（如家具、家电、水电煤气表底数）、墙面、地面、门窗等的现状，有无损坏、瑕疵。如有条件，可对房屋现状进行拍照或录像留存，作为合同附件。这是避免日后因房屋返还时的“自然损耗”与“人为损坏”界定不清而产生纠纷的关键。特别注意水、电、燃气、物业管理等费用是否存在拖欠情况，应要求出租方结清签约前的所有欠费。

二、合同条款的审慎拟定与审查：权利义务的清晰界定

合同条款是合同的灵魂，每一条款都可能关系到切身利益。租赁双方应秉持公平、诚信原则，对合同条款进行仔细斟酌。

（一）核心条款的明确约定

1.租赁标的：必须清晰、准确地写明房屋的具体坐落地址、建筑面积（如有）、房屋户型及租赁的具体范围（如整套、某几间）。

2.租赁期限：明确约定租赁的起止日期。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期满，双方可协商续租，但需另行签订合同或在原合同基础上明确续签条款。

3.租金及支付方式：租金数额、支付周期（月付、季付、年付等）、支付日期、支付账户信息（出租方指定收款账户）均需明确。建议通过银行转账等可追溯的方式支付，并保留支付凭证。对于“付X押Y”的常见模式，需明确押金的金额及性质。

4.押金（租赁保证金）：押金的数额通常为一个月或数个月的租金。合同中应明确押金的退还条件、退还时间，以及在何种情况下出租方有权扣除部分或全部押金（如拖欠租金、损坏房屋设施且未修复、提前解约的违约金等）。特别要注意，押金不同于定金，不具有惩罚性，其主要功能是担保承租方履行合同义务。

5.房屋的交付与返还：明确房屋交付的时间、标准（通常参照前述交接清单），以及租赁期满或合同解除后房屋返还的时间、返还状态、附属设施设备的返还要求等。

（二）双方权利义务的细化

1.出租方的主要义务：

*交付适租房屋的义务：保证所交付的房屋符合合同约定的用途，不存在危及人身、财产安全的瑕疵，具备基本的居住或使用条件。

*维修义务：除双方另有约定外，出租方对房屋及其附属设施设备负有自然损耗的维修义务。合同中可明确维修的范围、响应时间及费用承担。

*不得非法干预承租方使用：尊重承租方的合法使用权，非经法定或约定程序，不得随意