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物业管理设备维护及安全操作手册

前言

本手册旨在规范物业管理区域内各类设备设施的日常维护保养与安全操作流程，确保设备设施处于良好运行状态，保障物业使用人的生命财产安全，提升物业管理服务质量。手册内容基于国家相关法律法规、行业标准及实践经验编制，适用于物业管理公司全体工程技术人员及相关操作人员。全体人员须认真学习、严格遵守，并在实际工作中不断总结完善。

第一章组织机构与职责

1.1管理职责

物业管理公司应设立专门的工程管理部门，明确各级人员职责，建立健全设备设施管理责任制。公司层面负责制定设备管理战略、审批重大维修计划及预算；项目管理处负责具体组织实施设备的日常运行、维护保养及安全管理工作；工程部门是设备管理的直接责任部门，负责执行各项管理制度和技术规程。

1.2人员职责

*工程部门负责人：全面负责设备设施管理工作，组织制定维护保养计划，监督计划执行，审核技术方案，确保人员安全和设备完好。

*专业技术人员（如电工、水暖工、电梯管理员等）：负责分管专业设备的运行监控、定期保养、故障排查与维修，严格执行安全操作规程，做好相关记录。

*操作人员：在专业人员指导下或经培训合格后，负责特定设备的日常操作和简单巡检，发现异常情况及时上报。

第二章设备设施分类与维护保养

2.1供配电系统

2.1.1日常巡检

每日对高低压配电柜、变压器、应急发电机、配电箱（柜）等进行外观检查，查看有无异响、异味、渗漏油、接头过热现象，仪表指示是否正常，开关位置是否正确。重点关注负荷变化，确保三相平衡。

2.1.2定期保养

*低压配电柜：每月检查抽屉式开关接触是否良好，清扫柜内灰尘，紧固接线端子。每季度测试漏电保护装置的有效性。

*变压器：每月检查油温、油位、声音是否正常，有无渗漏。每年进行绝缘电阻测试，清理散热器灰尘。

*应急发电机：每月进行一次启动试运行，检查运行状态及燃油、机油、电瓶状况，确保应急时能正常投入。

2.2给排水系统

2.2.1日常巡检

检查生活水泵、消防水泵、排污泵、水箱（池）、各类阀门、管道接口等。观察水泵运行有无异响、振动，压力是否稳定，有无滴漏现象。定期检查水箱（池）水位、水质，确保供水安全。

2.2.2定期保养

*水泵：每季度对水泵进行解体保养，更换润滑油，检查叶轮、轴承磨损情况。每年对电机绝缘进行检测。

*水箱（池）：每年进行一次彻底清洗消毒，并对水位传感器、进出水阀门进行检修。

*管道与阀门：每半年对主要阀门进行启闭操作，防止锈死。对裸露管道进行保温检查，冬季做好防冻措施。

2.3暖通空调系统

2.3.1日常巡检

对冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、新风机组、风管、阀门等进行检查。观察设备运行参数，如温度、压力、流量是否在正常范围，有无异常噪音和泄漏。

2.3.2定期保养

*空调箱/风机盘管：每月清洗空气过滤网，每半年清洗表冷器、加热器翅片，检查风机轴承并加注润滑油。

*冷水机组：按设备说明书要求进行定期保养，重点关注制冷剂压力、油位、水质处理。

*冷却塔：每月检查填料、布水器，清理杂物，定期进行水质检测和药剂处理，防止结垢和藻类滋生。

2.4消防系统

2.4.1日常巡检

检查火灾自动报警控制器、消防水泵、喷淋泵、消火栓、灭火器、应急照明、疏散指示标志、防火卷帘门、排烟风机等是否完好有效。确保消防通道畅通，报警系统处于正常监控状态。

2.4.2定期测试与保养

*报警系统：每月对火灾探测器进行抽样测试，每季度进行系统联动测试。

*喷淋与消火栓系统：每月检查压力表，每半年进行放水试验，确保水流指示器、报警阀动作正常。

*灭火器：每月检查压力和外观，按规定年限进行充装或更换。

2.5电梯系统

2.5.1日常巡检

由持证电梯安全管理员或专业维保单位进行。检查轿厢内操纵盘、指令按钮、照明通风、平层精度，层门门锁装置，井道内有无异响、异味，机房内设备运行状况。

2.5.2定期维保

严格按照《电梯维护保养规则》及电梯制造单位要求，由具备资质的维保单位进行半月、月、季、半年、年度保养，并做好详细记录。物业公司应监督维保质量，确保电梯安全运行。

2.6公共照明与弱电系统

2.6.1公共照明

每日巡检，及时更换损坏灯具、开关。定期检查线路绝缘情况，确保夜间照明充足。节日装饰照明应在使用前进行全面检查，使用后及时拆除。

2.6.2弱电系统（监控、门禁、对讲等）

每日检查系统运行状态，图像是否清晰，门禁是否灵敏，对讲是否畅通。定期对设备进行除尘、测试，确保数据存储正常，备用电源有效。

2.7维护保养记录与档案管理

所有设备的巡检、保养、维修工作均需详细记录，内容包括时间、人员、工作内容、发现问题、处理结果等。建立设备档