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房地产市场分析框架

房地产市场分析与预则，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。

房地产市场分析

是通过信将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产

市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信的收集、分析和加工处理，寻找其内在的

规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者裳提防场动态，把

握市场机会或调整其市场行为,

通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的：

①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；

②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、

租金或售价水平等）；

③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。

房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。

一、房地产市场的供求与运行

市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。

1.1.房地产市场供给

房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可

供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市

场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平卜进入市场流通

的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。

地产供给影（响市场的土地供给有以下几个主要因素》

土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给）

1、土地的自然供给

2、十•地的泾济供给可转换成城市十•地的数量

3、市场发展规划城（市向外扩张和老区改造等长远计划》

4、利用土地的知识与技能

（二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场沆通的房产总和。房产供给是一个城市房

屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还芍待售房及行政分配的房屋等地总和。房

产供给取决于以下几个因素：

1、房产价格

2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

3、政府的宏观经济政策

4、社会经济形势状况

5、对未来的预期

1.2.、房地产市场需求

）地产市场需求对（市场需求有逐渐扩大的趋势），具体表现在：

1、城市化进程加快

2、经济社会发展状况

3、宏观经济政策

二（）房产需求（受到以下多种因素影响》

1、社会经济状况

2、金融业发展

3、人们观念改变

4、住宅政策和住房制度

5、对未来预期

1.3.、房地产市场运行一般规律

二、房地产市场分析步骤

无论是开发投资还是置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策关

键在于把握房地产市场供求关系变化规律，而寻找市场变化规律过程实际上就是市场分

析与预测过程。一般要经过以下几个步骤：

②确定分析的目的,即确定该分析是为了选择投资与决策方案服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服

务、为场地选择或产品定位服务、还是为编制•般