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2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《城市房地产管理法》，土地出让金计算中，土地增值收益的评估基准日应与（）一致。

A.土地使用权登记日期

B.土地出让合同签订日

C.土地使用权首次登记日

D.土地评估机构受理申请日

【参考答案】B

【解析】土地出让金计算需结合土地增值收益，其评估基准日应与出让合同签订日一致，确保收益计算与合同约定时间匹配。其他选项时间节点与收益计算无直接关联。

2、某宗地评估采用收益还原法，土地年净收益为80万元，土地还原利率为4%，土地剩余使用年限为40年，地价计算结果为（）。

A.1600万元

B.2000万元

C.2400万元

D.2800万元

【参考答案】A

【解析】地价=年净收益/还原利率×[1-1/(1+还原利率)^剩余年限]=80/4×[1-1/(1+4)^40]≈1600万元。选项B未扣除时间价值，C和D计算公式错误。

3、某工业用地评估中，基准日期为2023年12月31日，若可比案例成交时间为2022年12月，则需进行（）修正。

A.时间修正

B.区域修正

C.功能修正

D.交易方式修正

【参考答案】A

【解析】可比案例成交时间于基准日，需市场变化调整价值。时间修正系数=（1+市场平均增长率）^(基准日-案例成交日)。其他修正与时间无关。

4、某宗地评估报告显示地价1200万元，若委托方要求降价20%作为谈判策略，评估机构应（）。

A.直接修改报告

B.出具降价说明

C.拒绝修改并备案

D.与委托方协商

【参考答案】B

【解析】评估报告需客观反映市场价值，不得擅自修改。但可出具说明文件，明确降价后的价值可能偏离市场基准，由委托方承担风险。

5、土地估价中，影响地价因素不包括（）。

A.土地位置

B.土地用途

C.土地形态

D.土地开发成本

【参考答案】D

【解析】土地开发成本是受让人后续投入，不直接影响土地本身价值位置、用途和形态直接决定土地价值。

6、评估机构资质分为（）级，其中一级资质可承接全国范围内大型项目。

A.1-3

B.1-4

C.2-5

D.3-6

【参考答案】B

【解析】根据《资产评估机构管理办法》，资质等级为1-4级，1级可评估全国范围大型项目，2-4级按区域划分业务范围。

7、土地估价报告应包含（）作为核心附件。

A.宗地红线图

B.土地使用证复印件

C.市场交易案例明细表

D.评估人员执业证书

【参考答案】C

【解析】交易案例明细表是支撑地价测算的关键附件，需列明可比案例基本信息及修正参数。其他附件为辅助性材料。

8、根据《城市房地产管理法》，土地估价机构在评估基准地价时，必须遵循（）。

A.自愿原则

B.政府指导原则

C.市场供需原则

D.等价交换原则

【参考答案】B

【解析】《城市房地产管理法》规定，基准地价评估需以政府公布的基准地价标准为依据，体现政府对土地市场的指导作用，故选B。其他选项如C（市场供需）是市场比较法的基础，但基准地价评估需结合政策导向。

9、在土地估价中，若某宗地现状为住宅用地，但规划用途为商业用地其地价评估应基于（）。

A.现状用途

B.规划用途

C.未来可能用途.政策允许用途

【参考答案】B

【解析】土地估价遵循“最高最佳使用原则”，即评估时需考虑土地规划用途，而非现状或未来可能用途。规划用途是政府审批的核心依据，故选B。

10、某城市基准地价更新周期为3年，主要基于（）因素。选项】A.土地自然属性B.经济发展水平C.人口密度D.基础设施投资

【参考答案】B

【解析】基准地价周期主要受经济发展水平影响，如GDP增速、产业布局变化等，直接反映土地市场价值波动，故选B。

11、根据《土地估价规范》，土地估价报告的有效期一般为（）。

【选项A.1年B.2年C.6个月D.3年

【参考答案】C

【解析】估价报告有效期通常为6个月，因土地市场受政策、供需等因素影响较大，超过此时间需重新评估，故选C。

12、在土地开发程度估算法中，“开发程度”指（）。

A.土地用途

B.基础设施完善度

C.市场交易频率

D.税收政策

【参考答案】B

【解析】开发程度包括土地平整、基础设施配套等现状条件，直接影响土地开发成本和增值潜力，故选B。

13、某宗地评估目的为抵押贷款，估价师应优先考虑（）原则。

A.市场比较法

B.本逼近法

C.剩余法

D.政府指导价

【参考答案】B

【解析】抵押贷款评估需侧重土地重置成本及安全边