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万科地产工程可行性报告内容指引

一、前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储躲力度逐渐加大，今后开展对新工程的需求越来越强烈。为了标准工程前期操作，提高工作效率，躲躲签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

工程决策背景及摘要

一、外部环境

1、都市开展与宗地的关系及对工程开发的碍事，如：交通捷运系统的与建设、都市功能与布局、局部区域开发重点、政府重大政策立即公布等；

2、宗地所属地域在该都市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在浦东，要讲明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、工程渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、工程启动对公司今后几年开展战略、开展的意义〔一般3—5年〕，在公司开展中的地位〔是否核心工程〕；

2、公司进进重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、落低经营风险、扩大社会碍事力的作用；

3、从公司今后的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一局部：工程概况

一、宗地位置

宗地所处都市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。

附图：工程在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与要紧中心区域办公/商务/政府的关系〕。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比立；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大碍事的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并讲明对拆迁及工程开发进度的碍事；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注重有没有受保卫的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、工程周边的社区配套

〔一〕周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

〔1〕公交系统情况，包括要紧线路、行车区间等；

〔2〕宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；

〔3〕现有交通捷运系统，近期或中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大碍事的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和今后的都市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、要紧商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

〔二〕宗地周边3000米外但可辐射范围内要紧社区配套现状

四、工程周边环境〔依据个案特性描述，没有的能够不写〕

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况〔化工厂、河流湖泊污染等〕

5、危险源情况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕

6、周边景瞧

7、风水情况

8、近期或中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套〔都要讲明距宗地距离、本钞票、接进的可能性〕

1、道路现状及开展

包括现有路幅、路幅，实施的时刻，与宗地的关系〔碍事〕。

2、供水状况：现有管线、管径及今后和实施时刻。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及今后和实施时刻。

4、通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钞票等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钞票等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：讲明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及今后扩容和增加的情况。

六、操纵要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，假设有代征地要讲明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。

第二局部：及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方全然情况：名称，要紧股东投资情况，注册资本，成立时刻、特别背景等