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2025年房地产估价师考试试题及答案

一、单项选择题

1.房地产估价的合法原则要求估价结果是在（）的权益下的价值。

A.估价对象自身

B.依法判定

C.委托方认可

D.市场公认

答案：B

解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

2.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入水平

B.物价变动

C.城市化

D.利率

答案：C

解析：城市化属于社会因素，而居民收入水平、物价变动、利率都属于影响房地产价格的经济因素。

3.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C

解析：（300-50）×1400=250000（元），即该宗土地的减价修正额为250000元。

4.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1％，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。

A.1.05

B.1.06

C.1.07

D.1.08

答案：A

解析：设标准房地产状况价格为1，可比实例价格=1×（1-2%），估价对象价格=1×（1+1%），直接比较调整系数=（1+1%）÷（1-2%）≈1.05。

5.收益法中所指的收益是（）。

A.估价时点前一年的收益

B.估价时点前若干年的平均收益

C.估价时点以后的未来预期正常收益

D.估价时点前最高盈利年份的收益

答案：C

解析：收益法中所指的收益是估价时点以后的未来预期正常收益，而不是过去的收益。

6.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.200

B.300

C.400

D.500

答案：C

解析：根据公式$V=\frac{a}{r}+\frac{b}{r^{2}}$（其中$a$为第一年净收益，$b$为净收益逐年递增额，$r$为报酬率），$V=\frac{20}{10\%}+\frac{2}{(10\%)^{2}}=200+200=400$（万元）。

7.成本法中的“开发利润”是指（）。

A.开发商所期望获得的利润

B.开发商所能获得的最终利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.开发商所能获得的税后利润

答案：C

解析：成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润，而不是期望利润、最终利润或税后利润。

8.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。

A.102080

B.110240

C.113520

D.115680

答案：B

解析：年折旧额$D=\frac{C(1-R)}{N}$（$C$为重置价格，$R$为残值率，$N$为经济寿命），$C=800×200=160000$元，$D=\frac{160000×(1-2\%)}{40}=3920$元，现值$V=C-D×t=160000-3920×12=110240$元。

9.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A.开发结束时的时间

B.购买待开发房地产时的时间

C.开发期间的某个时间

D.全部租售出去时的时间

答案：A

解析：开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发结束时的时间。

10.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。

A.实际价格

B.市场价格

C.未来价格

D.成本价格

答案：C

解析：长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的未来价格。

11.房地产估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号

C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期

D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点等

答案：A

解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条