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2024年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题及答案与解析

一、单项选择题

1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

答案：B

解析：房地产价值是客观存在的，房地产估价是基于房地产的客观情况，运用科学的方法去发现其价值，而不是发明或创造价值。虽然估价结果是一个确定的数值，但本质是发现价值，所以选B。

2.下列房地产中，通常情况下，最适用比较法估价的是（）。

A.标准厂房

B.在建工程

C.码头

D.机场

答案：A

解析：比较法适用于具有交易性、数量较多且有一定替代性的房地产。标准厂房符合这些特点，有较多的交易实例可供比较。在建工程状况不稳定，码头和机场具有很强的特殊性和专用性，缺乏足够的可比实例，故最适用比较法估价的是标准厂房，选A。

3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

答案：C

解析：首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168m2。然后计算总价，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×7500=1087500元。最后计算按建筑面积计算的价格，单价=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/m2，所以选C。

4.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.国内生产总值

B.居民消费价格指数

C.汇率波动

D.城市化水平

答案：D

解析：国内生产总值、居民消费价格指数、汇率波动都属于经济因素，它们会直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。而城市化水平属于社会因素，它主要反映人口向城市聚集的程度和城市发展的进程，所以选D。

5.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C

解析：首先计算每平方米建筑面积的净拆迁费用，净拆迁费用=拆迁费用-残值=300-50=250元/m2。然后计算总的减价修正额，减价修正额=建筑面积×每平方米净拆迁费用=1400×250=250000元，所以选C。

6.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/m2。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

解析：首先计算各期付款在成交日期的现值。首期付款12万元现值就是12万元；半年后支付的8万元现值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元；1年后支付的4万元现值=4÷(1+10%)=3.636万元。然后计算总价现值，总价现值=12+7.619+3.636=23.255万元。最后计算单价，单价=232550÷100=2325.5元/m2，四舍五入后约为2326.41元/m2，所以选B。

7.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A.10.0%

B.11.1%

C.11.9%

D.12.5%

答案：B

解析：投资利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×100%=500÷(1000+3000+200+300)×100%=500÷4500×100%≈11.1%，所以选B。

8.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

答案：B

解析：先计算前4年净收益的简单算术平均数作为未来每年的净收益，(15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16.025万元。然后根据收益法公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，其中A=16.025万元，Y=9%，n=35年，代