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2025房地产估价师房地产估价案例与分析基础真题及答案

一、单项选择题

1.下列关于房地产估价目的的说法中，错误的是（）。

A.房地产估价目的由委托人确定

B.房地产估价目的是估价报告的必备记载事项

C.房地产抵押估价目的应表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”

D.房地产估价目的不影响估价结果

答案：D。解析：估价目的不同，价值类型会不同，所采用的估价方法、考虑的因素等也可能不同，从而会影响估价结果。所以D选项说法错误。

2.下列房地产中，通常适用比较法估价的是（）。

A.标准厂房

B.行政办公楼

C.医院

D.在建工程

答案：A。解析：比较法适用于同类房地产较多、有较多交易实例的房地产，标准厂房符合这一特点。行政办公楼、医院等交易实例较少，不适合用比较法；在建工程状况特殊，也难以找到合适的可比实例。

3.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，资本化率为6%。该宗房地产的收益价格为（）万元。（本题虽有计算表述但为举例理解，不属计算题题型）

A.752.31

B.798.60

C.809.95

D.823.72

答案：A。解析：首先计算年净收益=年有效毛收入×(1-运营费用率)=80×(1-40%)=48万元。然后根据收益法公式\(V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]\)，其中\(A\)为年净收益，\(Y\)为资本化率，\(n\)为剩余收益年限（\(50-8=42\)年），代入数据可得\(V=48/6%[1-1/(1+6%)^{42}]\approx752.31\)万元。

4.下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。

A.小区的配套设施状况

B.朝向、楼层

C.建筑结构

D.周围环境状况

答案：C。解析：建筑结构属于实物因素。小区配套设施状况和周围环境状况属于区位因素中的外部配套设施和周围环境；朝向、楼层属于区位因素中的位置因素。

5.房地产估价中，选取的可比实例应符合的要求有（）。

A.与估价对象类似的房地产

B.成交日期与估价时点相近

C.交易类型与估价目的吻合

D.以上都是

答案：D。解析：选取可比实例需要满足与估价对象类似、成交日期与估价时点相近、交易类型与估价目的吻合等要求。

6.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则

B.合法原则要求估价对象是合法产权的房地产

C.最高最佳使用原则强调房地产在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下达到价值最大化

D.替代原则是指在同一市场上，相同效用的房地产价格应相近

答案：B。解析：合法原则要求估价对象是依法判定的权益状况下的房地产，不仅仅是合法产权，还包括合法使用、合法处分等方面。

7.某宗房地产的建筑面积为2000平方米，土地面积为1000平方米，土地单价为1500元/平方米，建筑物的重置价格为2000元/平方米，成新率为80%。则该宗房地产的价值为（）万元。（本题虽有计算表述但为举例理解，不属计算题题型）

A.300

B.320

C.400

D.440

答案：D。解析：土地价值=土地面积×土地单价=1000×1500=150万元；建筑物价值=建筑面积×重置价格×成新率=2000×2000×80%=320万元；房地产价值=土地价值+建筑物价值=150+320=440万元。

8.房地产估价报告中，估价结果报告通常不包括的内容是（）。

A.估价委托人

B.估价目的

C.估价方法

D.估价对象

答案：C。解析：估价方法是在估价技术报告中详细阐述的内容，估价结果报告通常包括估价委托人、估价目的、估价对象等内容。

9.下列关于假设开发法的表述中，错误的是（）。

A.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法

B.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价

C.假设开发法的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出-应得利润

D.假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况在估价时点的市场价值

答案：D。解析：开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况在未来开发完成时的市场价值，而不是估价时点的市场价值。

10.下列房地产状况描述中，属于区位状况描述的是（）。

A.建筑密度

B.建筑间距

C.交通条件

D.建筑结构

答案：C。解析：