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购房草约合同

购房草约合同，作为商品房交易中的重要法律文件，是买卖双方在正式合同签订前就核心交易条件达成的初步合意。从法律层面看，它并非简单的意向书，而是具备《民法典》规定的合同基本要素即产生约束力的法律文件。其核心价值在于通过明确核心条款锁定交易框架，为后续正式合同的签订奠定基础。在当前房地产交易实践中，约60%的商品房买卖会经历草约签订环节，尤其在期房销售中更为常见。

一、法律定位与生效条件

购房草约合同的法律效力认定需满足三个要件：一是合同主体适格，即开发商需具备商品房预售（销售）资质，购房者需具备完全民事行为能力；二是意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，例如开发商隐瞒房屋抵押状况即构成欺诈；三是内容不违反法律强制性规定，像约定“面积误差超5%不得退房”就因违反《商品房销售管理办法》而无效。值得注意的是，草约合同自双方签字盖章时成立生效，除非明确约定“以网签备案为生效条件”等附加条款。实践中，部分开发商以“草约仅为意向”为由拒绝履行，这种观点并不符合法律规定——只要草约包含房屋位置、价款、交付时间等核心条款，即构成完整合同关系。

二、核心条款解析

（一）交易标的条款

需明确房屋具体信息：包括坐落位置（精确到楼栋单元房号）、建筑面积（区分套内面积与公摊面积）、产权状况（是否存在抵押、查封等权利限制）。某典型案例显示，购房者因草约未注明房屋处于抵押状态，支付定金后无法过户，最终通过诉讼才追回款项并获得赔偿。建议购房者要求开发商附房屋分层分户图，并注明“产权清晰无瑕疵”的承诺条款。

（二）价款支付条款

应包含总房款、定金金额、付款方式（一次性/按揭/分期）及期限。定金条款需特别注意：根据《民法典》第五百八十七条，定金数额不得超过主合同标的额的20%，且需明确“立约定金”性质——若购房者违约，定金不退；开发商违约，则需双倍返还。某纠纷案例中，草约约定“定金5万元，若买方7日内未签正式合同则没收定金”，因未明确7日期限的起算点（签约日还是通知日）引发争议，最终法院结合交易习惯认定为“收到书面通知后7日”。

（三）履行期限条款

重点约定两个时间节点：一是正式合同签订期限，建议设定为“草约签订后15-30日内”，避免无限期拖延；二是房屋交付时间，期房需明确“XX年XX月XX日前取得竣工验收备案表并交付”，现房则应约定“全款到账后XX日内交付”。实践中，开发商常以“不可抗力”为由延期交房，但需注意：政策调整、疫情等可构成不可抗力，而资金链断裂、施工延误等商业风险则不能免责。

（四）违约责任条款

需针对不同违约情形设置对应责任：购房者逾期付款的，按日计算逾期付款违约金（通常为万分之三至五）；开发商逾期交房的，除支付违约金外，购房者有权在逾期超过90日时解除合同。某判例显示，草约仅约定“逾期交房按日赔偿”，未明确具体比例，法院最终参照同地段租金标准酌定赔偿金额，导致购房者权益未能充分保障。

三、与正式合同的核心差异

（一）内容详尽程度

草约合同通常控制在3-5页，聚焦核心条款，而正式合同（含附件）可达20-30页，涵盖从房屋保修到物业管理的全维度约定。例如草约可能仅写“装修标准为精装修”，正式合同则需列明“墙面为多乐士乳胶漆、地板为圣象实木复合地板”等具体品牌型号。

（二）备案要求不同

草约合同无需强制备案，而正式合同需通过房地产管理部门网签备案，具备对抗第三人的效力。这直接关系到“一房多卖”风险——已网签的正式合同能有效防止开发商重复销售，而仅草签未备案的房屋仍存在被抵押或二次出售的可能。

（三）履行优先级

当正式合同与草约内容冲突时，若正式合同明确约定“本合同取代先前所有口头及书面协议”，则以正式合同为准；若无此约定，法院将结合签约时间、条款具体程度综合判断，通常倾向于保护购房者的合理预期。某案例中，草约约定“赠送车位”，正式合同未提及，法院最终认定赠送条款有效，开发商需继续履行。

四、典型纠纷案例与风险防范

（一）面积误差纠纷

上海某楼盘草约约定建筑面积100㎡，正式合同却记载95㎡，开发商要求购房者按原价购买，引发群体诉讼。根据法律规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算；超出3%的，购房者有权退房。建议在草约中明确“面积误差处理按《商品房销售管理办法》执行”，避免被格式条款限制权利。

（二）广告宣传纠纷

北京某项目草约未写入“小区配建双语幼儿园”的销售承诺，交房时幼儿园改为商业用房，购房者起诉后因无法举证宣传内容而败诉。防范要点：将重要广告宣传（如学区、绿化率、配套设施）转化为草约条款，并注明“宣传资料作为本合同附件”。

（三）产权瑕疵纠纷

广州某购房者草签后发现房屋已被抵押，开发商以“草约不涉及产权细节”抗辩。法院审理认为，开发商负有产权披露义务，判决解除合同并赔偿损失。购房者应在草约中加入“卖方保证对标的