【天风-2025研报】一文全析“公募REITs”：公募REITs的概念及核心结构.pdfVIP

固定收益|固定收益专题

固定收益证券研究报告

2025年10月14日

作者

一文全析“公募REITs”

谭逸鸣分析师

SAC执业证书编号：S1110525050005

公募REITs的概念及核心结构tanyiming@

赵悦颖分析师

不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust,REITs）是向投资者发SAC执业证书编号：S1110525070008

行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投zhaoyueying@

资基金。

近期报告

中国公募REITs未采用海外市场常见的公司型或契约型，而是基于现有法

律框架，采用了“公募基金+ABS”的双层SPV结构。1《固定收益：进出口的“韧性”与“底

公募REITs的发展历程气”-9月进出口数据点评》2025-10-13

2《固定收益：关税2.0，信用会压利

中国公募REITs市场的发展历程大致可分为三个阶段：（1）早期探索与类

REITs时代（2005-2019）；（2）试点启动与市场诞生（2020-2021）：2021差吗？-信用策略周报》

年6月21日，首批9单基础设施公募REITs产品成功挂牌上市，标志着中2025-10-13

国公募REITs市场正式诞生。（3）探索并实现常态化发行（2022年以来）：3《固定收益：关税升级：4月重现or

2024年7月，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基

金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着中国基础设施公募REITs正式TACO交易-海外时政点评》

迈入常态化发行的新阶段。2025-10-12

公募REITs的一级发行

截至2025年9月30日，我国已上市的公募REITs产品共75只，首发募集

资金规模共计1966亿元。

公募REITs的一级发行认购流程遵循“战略配售、网下询价、公众认购”

三大阶段。定价方面，公募REITs一级发行定价流程以市场化询价为核心，

结合底层资产估值和投资者需求动态确定。

公募REITs的二级市场

截至2025年9月30日，我国已上市的75只公募REITs产品总市值共2210

亿元。

市值占比前3的资产类型分别为消费基础设施、园区基础设施、仓储物流，

占比分别为18%、17%、12%。

自我国公募REITs上市以来，其二级市场走势大致经历以下阶段：试点初

期与首轮行情（2021.6-2022.2）；估值调整与政策驱动（2022.2-2023.7）；

OCI政策破局（2024.1-2024.7）；“资产荒”行情与结构分化

（2024.7-2025.9）。

整体而言，影响REITs二级市场表现的因素主要有以下几点：宏观经济与

利率环境、监管政策变动、市场供求、流动性，以及最为根本的底层资产

运营状况。

公募REITs的估值体系

目前