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物业管理日常维护与巡检工作计划

引言

物业管理的核心在于通过精细化的日常运营，确保物业的完好、安全与舒适，从而为业主或使用人提供持续优质的居住与工作环境。日常维护与巡检工作，作为物业管理的基石，其计划性、系统性与执行力直接关系到物业的保值增值、服务品质的提升以及业主满意度的维系。本计划旨在构建一套科学、全面且具操作性的日常维护与巡检体系，以期实现物业管理的既定目标。

一、计划目标

1.保障物业安全：通过定期巡检与及时维护，消除各类安全隐患，确保房屋结构、设施设备及公共区域的安全运行。

2.维持物业功能：确保各项设施设备处于良好运行状态，公共区域功能完善，满足业主日常生活与工作需求。

3.延长物业寿命：通过科学的维护保养，减缓物业及设施设备的老化速度，延长其使用寿命，降低长期运营成本。

4.提升环境品质：保持公共区域的清洁、绿化景观的美观，营造整洁、舒适、宜人的居住与工作氛围。

5.提高服务满意度：通过高效、及时的响应与处理，提升业主对物业管理服务的感知度与满意度。

二、基本原则

1.预防为主，防治结合：将巡检工作置于首位，通过主动发现潜在问题，实现早预防、早处理，避免小问题演变成大故障。

2.全面覆盖，重点突出：巡检与维护范围应涵盖物业所有公共区域及设施设备，同时对关键系统、高风险部位给予重点关注。

3.责任到人，流程规范：明确各岗位职责，建立标准化的巡检、报修、维护、记录流程，确保每一项工作有迹可循、有人负责。

4.标准明确，操作合规：制定清晰的维护保养标准和巡检判定标准，确保操作符合规范，质量达标。

5.持续改进，精益求精：定期对维护巡检工作进行评估总结，分析问题根源，优化工作方法，不断提升管理水平。

三、日常维护工作范畴与要点

日常维护工作应遵循“预防性维护为主，故障性维修为辅”的原则，根据设施设备的特性及使用情况，制定相应的维护周期与内容。

（一）房屋本体结构维护

1.主体结构：定期检查墙体、梁柱、楼板有无裂缝、变形、渗漏；外立面装饰有无松动、脱落；屋顶防水层有无老化、破损、渗漏。

2.门窗系统：公共区域门窗、防火门、单元门等的开启关闭是否顺畅，五金件是否完好，密封是否严密，玻璃有无破损。

3.楼梯与通道：楼梯踏步、扶手、栏杆有无损坏、松动；通道有无堆放杂物，保持畅通。

4.屋面与天台：定期清理屋面杂物，检查排水口、排气管是否通畅，隔热层是否完好。

（二）公共设施设备维护

1.供配电系统：

*高低压配电柜、变压器、发电机等设备的定期检查、除尘、紧固；

*电缆线路、配电箱（柜）的巡视检查；

*应急电源系统的定期测试与维护。

2.给排水系统：

*各类水泵（生活泵、消防泵、排污泵）的定期巡检、保养、试运行；

*供水管网、阀门、水表的检查，防止跑冒滴漏；

*排水管网、化粪池、排水沟的定期清淤与疏通。

3.暖通空调系统（如配备）：

*冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管等设备的定期维护保养；

*风管、水管的检查与保温；

*过滤器的定期清洗与更换。

4.消防系统：

*火灾自动报警系统的定期测试与维护；

*消火栓、喷淋系统的检查、试压；

*灭火器、应急照明、疏散指示标志的定期检查与更换；

*消防水泵、防排烟设备的定期联动测试。

5.电梯系统：

*配合专业维保单位进行定期维保，并对维保质量进行监督；

*日常运行状态的巡视检查，关注异响、异常震动等情况。

6.弱电系统：

*监控系统、门禁系统、对讲系统、停车场管理系统等的定期检查与测试；

*线路连接、设备运行状态的巡视。

7.公共照明系统：

*楼道灯、庭院灯、景观灯等的定期检查与更换；

*照明控制开关、定时器的检查与调试。

（三）公共区域与环境维护

1.清洁卫生：

*日常清扫：对大堂、走廊、电梯轿厢、楼梯间、公共卫生间等进行每日清扫；

*垃圾清运：定时定点收集、清运生活垃圾，保持垃圾桶（站）清洁；

*专项清洁：定期对地面、墙面、玻璃、不锈钢制品等进行深度清洁或抛光打蜡。

2.绿化养护：

*浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治；

*植物补种与更换，保持绿化景观效果。

3.道路与停车场：

*路面、停车位的日常清扫，检查有无破损、凹陷；

*交通标识、标线的清晰完好。

4.康乐设施：儿童游乐设施、健身器材等的定期检查、维护与清洁，确保使用安全。

四、巡检工作体系与实施

巡检是及时发现问题、掌握物业状况的关键手段，应建立多维度、常态化的巡检机制。

（一）巡检层级与频次

1.日常巡检：由物业各岗位人员（如工程技术员、保洁员、秩序维护员）在日常工作中