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市场摊位租赁合同法律注意事项

在熙熙攘攘的市场中，摊位是个体经营者开展业务的重要载体。一份权责清晰、条款完备的租赁合同，是保障出租方与承租方合法权益、维护市场经营秩序的基石。作为承租方，在签订市场摊位租赁合同时，务必擦亮双眼，审慎审查每一条款。以下从法律视角，结合实务经验，梳理签订此类合同时应重点关注的事项。

一、出租方的主体资格与摊位权属审查

在签订合同前，承租方首要任务是核实出租方的身份及其对摊位的合法处分权。这是避免日后发生权属纠纷的第一道防线。

务必明确出租方究竟是谁。是市场的开办方、管理方，还是拥有转租权的原承租方（俗称“二房东”）？不同的主体，其权利来源和法律责任能力各不相同。若为市场管理方，需确认其是否获得市场产权人或主办方的合法授权进行摊位出租。若为“二房东”，则需格外警惕，务必要求其出示原始租赁合同，并明确其是否享有转租权，以及转租期限是否在其自身租赁期限之内。

摊位的权属证明至关重要。出租方应能提供摊位的合法来源证明，如市场的整体产权证明、摊位的规划许可文件，或其从更高权利人处获得的租赁证明等。对于临时性或周期性的市场摊位，也需确认其举办方是否具备合法的举办资质和场地使用权。若摊位权属不清，或出租方无权处分，则承租方可能面临合同无效、无法正常经营甚至被清退的风险。

二、摊位基本情况的明确界定

合同中必须清晰、具体地描述摊位的基本情况，这是合同履行的标的核心。

市场名称与具体位置应精确无疑。例如，“某某市某某区某某市场一层A区12号摊位”，避免使用模糊的表述。如有可能，最好附有摊位平面图，并在图中明确标出摊位的四至界限，作为合同附件。

摊位面积也需明确，通常以平方米为单位。需要注意的是，约定的面积是建筑面积还是实际使用面积，这直接关系到租金的性价比。

摊位用途是核心条款之一。合同中应明确约定该摊位的用途，例如“用于经营服装零售”、“用于经营预包装食品”等。承租方必须确保其经营项目与约定用途一致，同时，该用途也应符合市场的整体规划和相关法律法规的规定，避免因“不务正业”而产生纠纷。若需改变用途，应事先征得出租方书面同意。

三、租赁期限、租金及支付方式的清晰约定

租赁期限、租金及支付方式是租赁合同的核心经济条款，必须清晰、无歧义。

租赁期限应明确起止日期。对于承租方而言，需要考虑经营的周期性和稳定性，选择合适的租期。同时，要注意是否有关于续租的约定，例如租期届满前多少日内，承租方享有优先承租权等。

租金标准需明确具体金额，以及租金是否包含其他费用（如管理费、卫生费等）。支付方式是按月、按季还是按年支付？支付时间是每期的月初、月末还是特定日期？支付账户信息也应清晰列明。这些细节约定不清，极易引发后续的金钱纠纷。

押金（履约保证金）也是常见条款。合同中应明确押金的金额、支付时间，以及押金的退还条件和方式。通常在租赁期满、承租方无违约行为且结清所有费用后，出租方应无息退还押金。

四、摊位的交付与返还

摊位的交付和返还环节，是检验摊位状况、明确责任的关键节点。

交付方面，合同应约定交付时间、交付标准（例如摊位结构完好、水电接通等）。建议双方签署《摊位交接确认书》，详细记录摊位交付时的状况，如有瑕疵应一并注明，避免日后扯皮。

返还方面，租赁期满或合同解除后，承租方应在何时将摊位返还给出租方？返还时摊位应处于何种状态？对于承租方在租赁期间添置的物品、装修等如何处理，也应事先约定。是要求恢复原状，还是可以折价归出租方所有，或是由承租方自行拆除并恢复原貌，都需要明确。

五、相关费用的承担

除了租金，摊位经营过程中还会产生其他费用，这些费用的承担主体也应在合同中明确。

例如，市场管理费、水电费、卫生费、物业费、摊位装修费、因经营产生的税费等，哪些由出租方承担，哪些由承租方承担，都应一一列明，避免后续出现“糊涂账”。

六、双方的权利与义务

合同应详细约定双方的权利与义务，这是平衡双方利益、规范双方行为的基础。

出租方的主要义务通常包括：保证其为摊位的合法权利人或有权出租人；保证承租方对摊位的合法使用权，不受第三方非法干涉；按约定交付摊位；负责摊位主体结构的维修（除非另有约定）；提供必要的市场经营条件和公共服务等。

承租方的主要义务通常包括：按时足额支付租金及其他应付费用；按照约定用途使用摊位，不得擅自改变；遵守市场管理规定和各项规章制度；爱护摊位设施，因使用不当造成损坏的应负责维修或赔偿；不得利用摊位从事违法违规活动；未经出租方同意，不得擅自转租、分租或转让摊位等。

七、违约责任的明确设定

违约责任是合同履行的“安全阀”，旨在约束双方当事人严格履行合同义务。

合同中应对常见的违约情形约定明确的违约责任。例如，承租方逾期支付租金的，每逾期一日应按应付金额的一定比例支付违约金；出租方未能按时交付摊位的，应如何承担责任；一