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上海市住房突出问题的现状调研分析报告
目录
上海市住房突出问题的现状调研分析报告 1
1.1可支付住房问题现状 1
1.1.1可支付住房供应不足 1
1.1.2供应的户型不合理 4
1.2租房问题现状 5
1.2.1租房意愿远低于购房意愿 5
1.2.2租房市场不规范 5
1.2.3租房压力大 6
1.3保障房问题现状 7
1.1.1上海市各区保障房分配不均 7
1.1.2保障房周边配套设施不完善 8
1.1可支付住房问题现状
1.1.1可支付住房供应不足
上海商品房市场从1998年开始，至今发展已超过20年。平均上海新增商品房20万套每年，相比上海500多万户籍家庭，每年新增供应量不足4%,供应量本来就不很充足。根据上海市统计局数据，上海在2019年每户平均人口为2.64人。按照2019年2428.14万常住人口计算，上海需要920万套左右的住宅，才能满足一家一套房的需求。根据城市数据团2019年对于各大房产网站(链家/安居客/搜房网等)数据整理统计，上海市辖区范围内共计约有2.6万个小区，一共约840万套住宅。可见按照2019年的上海市常住人口数字统计，按照户均人□2.64人来计算，上海住宅套数大约存在80万套左右的供应缺□。
为了研究上海市近年来的可支付住房问题，本文选取了上海市2015-2019年的相关数据对于可支付住房进行研究。对于可支付住房房源供应情况，我们从上海市近几年关于房地产行业的相关数据，配合上海市近几年的常住人口数量变化和人均可支配收入的情况进行进一步的分析，探究上海市可支付住房房源是否充足。
通过对上海市统计年鉴的数据收集和整理，得到上海市2015年至2019年间各类
2
可居住房屋分布情况和常住人口及总户数情况。如表1和表2所示。表1上海市2015-2019年各类可居住房屋分布情况
年份
居住房屋(万平方米)
花园住宅
联列住宅
公寓
新式里弄
旧式里弄
简屋
总计
2015
1790
1400
58308
308
1190
11
63007
2016
1815
1508
60802
296
1061
11
65493
2017
1840
1565
62453
303
1109
11
67281
2018
1852
1610
63962
234
982
11
68651
2019
1856
1675
65207
234
1008
11
69991
表2上海市2015-2019年常住人口、总户数情况
年份
2015
2016
2017
2018
2019
常住人口(万人)
2415.27
2419.7
2418.33
2421.78
2428.14
总户数(万户)
536.76
541.62
546.13
551.95
556.23
通过表1可知，上海市2015年至2019年，每年可居住房屋的面积都在增加，并且这5年从总量上来看，处于逐年递增的情况。居住总面积从2015年的63007万平方米到2019年的69991万平方米，涨幅约11%。而再通过表2对上海市常住人口及户数进行分析，在2015年至2019年间，常住人口、总户数也呈逐年增长的态势。2015年常住人口为2415.27万人，总户数为536.76万户，在2019年常住人口达到了2428.14万人，总户数达到了556.23万户。涨幅分别为0.5%和1.62%。这一数据远低于居住面积的涨幅、因此结合表1和表2可以得到2015年至2019年人均居住面积情况。如表3所示。
表3上海市2015-2019年人均居住面积情况
年份
2015
2016
2017
2018
2019
人均居住面积(平方米/人)
26.09
27.07
27.82
28.32
28.82
户均居住面积(平方米/人)
117.38
120.92
121.20
124.38
125.83
通过表3可知，上海市2015年至2019年，人均居住面积从人均26.09平方米/
3
人增长到28.82平方米/人，户均居住面积从117.38平米/人增长到125.83平方米/人。如果单单从人均和户均可居住面积这一数据来看，上海市房地产市场现有的住房面积是足够满足目前上海市常住人口的居住需求的。但是上海市目前实际情况与理论值相去甚远，目前的可支付住房数量也远远达不到常住人口的需求，证明还有其他因素影响了上海市可支付住房数量。
房价收入比常被用来衡量一个城市住房的可支付能力，国际上认为户均房价收入比的合理区间为3-6倍。因此本文对上海市影响房价收入比的数据进行了统计和整理得到如表4所示。
表4上海市2015-2019年人均和户均可支配收入及房价单价情况
年份
20
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