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工程管理

房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究

翟蓓宇（天津弘房企业管理有限公司，天津300381）

摘要：从整体上看，房地产开发经营的建筑工程项目运营管理模式是有小有大的，从单项目运营的项目公司制管理模式，

到同一地区的多项目城市公司管理模式，再到跨区域多项目的集团化管理模式，层层递进。主要对房地产开发经营的建

筑工程项目管理的措施进行分析研究。

关键词：房地产；建筑工程；项目管理

中图分类号：TU723文献标识码：B文章编号：1001-6945（2021）06-117-01

房地产行业最大的特殊性就在于房地产行业是项目经营制2房地产集团企业操作管控的模式

管理，每一个房地产集团都由一个一个的项目组合而成，几乎所2.1直线职能制项目管控模式

有的业务都是围绕着房地产项目的开发而进行的，这个企业运直线职能制项目管控模式是指房地产企业在部门设置上是

营特点也将决定房地产行业独特的集团化管控模式。集团总部按照职能的需求进行的，此时的项目部就是以工程建设为核心

都以房地产项目开发业务为基础设置了对应的职能管理部门。业务来进行项目团队的组建，项目管理团队主要负责的是与工

实际上，当前国内房地产企业的集团化管控思路几乎都是以操程实施相关的业务工作。其他的职能业务工作则是由各专业职

作管控型为主。能部门具体负责的，项目团队无权进行直接管控，而只是需要做

1房地产开发经营的建筑工程项目管理的概念及作用好与其他职能部门的上下游工作搭接工作即可。在该模式中，

1.1房地产开发经营的工程项目管理的概念对房地产项目的管控是典型的自上而下的垂直管理，呈现金字

概括而言，项目经营管理是指从项目“经营”的角度出发，实塔形，每一个职能部门的权责相对都较为明确，业务分工相对也

现对项目开发全过程的、各职能业务线的全方位的管理。从本较专业化。

质上讲，经营管理是为完成企业经营管理和经济效益的战略目在这种模式中，项目经理的角色定位其实更像项目工程经

标而采取的一系列管理手段。对于房地产企业而言，一般从两理，即项目经理(工程经理)只对项目实施过程中的工程进度、工

个角度去认识经营管理。程质量、安全文明施工以及非设计变更类动态成本等业务工作

从企业战略运营的视角来看，运营管理在企业战略目标和负责，而没有权责去统筹管理项目前期设计、报建、项目投资与

具体经营管理目标间起到了承前启后的重要作用；从项目开发收益、成本管理与控制、营销策划、项目交付等其他业务，更没有

的视角来看，运营管理则是在具体经营管理目标与项目开发中相应的权限去进行督促推动。

起到了传递和监控的关键作用，推动着项目效益最大化。2.2项目公司制管控模式

1.2项目运营管理的作用所谓项目公司制管控模式，是指按项目全生命周期开发的

1.2.1目标管理业务需求为出发点来进行项目管理团队的组建，其项目开发团

企业战略规划落地分解为经营目标后，又可以进一步地细队至少包括了报建、设计工程、合约、营销等核心的专职职能，是

化分解为经营指标体系和经营计划体系两个管理体系。其中的管理意义的子公司。

经营指标体系一般通过《年度经营目标责任书》的表现形式向下在这种模式中，项目经理对各专业职能都是具有直接管理

传递并落地执行，经营计划体系在同时承接经营指标体系后，通权限的，项目经理的角色转变为项目总经理的角色，相当于总部

过企业年度经营管理计划的形式落地执行。下属城市子公司的总经理，除集团总部统筹把控的部分业务(如

1.2.2进度管控土地投资、人力资源等)外，项目经理将全面负责项目发展方方

项目进度管控是在承接目标管理的经营计划体系而进行的面面业务工作的推进。

深化管理的工作内容，也是项目运营管理工作开展的基础业务。当然，这种项目管控模式往往是公司发展过程中的一个过

在项目运营管理的范畴内，进度