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电梯广告收益归属标准及案例

在现代城市生活中，电梯广告随处可见。这些广告不仅为商家提供了宣传渠道，也成为了一种具有经济价值的资源。然而，电梯广告收益的归属问题，却常常引发争议。这不仅涉及到业主、物业公司等多方的利益，还与相关法律法规密切相关。接下来，我们就详细探讨一下电梯广告收益的归属标准，并通过实际案例加深理解。

一、相关法律法规依据

《中华人民共和国民法典》：第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯作为建筑物的共有部分，其产生的收益理应归业主共有。第二百八十二条进一步明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这为电梯广告收益归属提供了基本的法律框架，强调了业主对共有部分收益的合法权益。

《物业管理条例》：该条例第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。此条款明确了电梯广告经营的程序要求，以及收益的主要用途方向，保障了业主对共有部分经营活动的知情权、参与权和收益权。

二、电梯广告收益归属的一般原则

基于建筑物区分所有权理论：建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权。电梯属于共有部分，业主作为共有权人，对电梯广告收益享有分配权。物业公司或其他主体未经业主同意，擅自利用电梯进行广告经营并获取收益，属于侵犯业主权益的行为。

约定优先原则：如果业主与物业公司在物业服务合同中有关于电梯广告收益归属及分配的明确约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么应当按照约定执行。例如，双方约定电梯广告收益的一定比例用于补充小区公共设施维修资金，剩余部分由业主和物业公司按一定比例分成，这种约定在合法的前提下是有效的。

扣除合理成本后归业主共有：即便没有明确约定，在扣除广告经营过程中的合理成本，如广告制作、安装、维护费用以及必要的管理费用等之后，剩余的广告收益应归业主共有。合理成本的界定应当基于公平、合理、实际发生的原则，并且物业公司等经营主体有义务对成本支出进行详细记录和公示，接受业主的监督。

三、不同情况下电梯广告收益归属的具体分析

前期物业管理阶段：在小区建成后，业主尚未全部入住，业主大会和业主委员会尚未成立之前，通常由建设单位选聘的前期物业服务企业负责物业管理服务。此时，若要开展电梯广告业务，建设单位或前期物业服务企业应当按照相关规定，在保障业主基本权益的前提下进行。广告收益在扣除合理成本后，原则上应归未来成立的业主大会所有，用于小区的公共事务或业主共同利益相关事项。但实践中，部分建设单位或前期物业服务企业可能会忽视业主权益，擅自将电梯广告收益据为己有。在这种情况下，业主可以在业主大会成立后，通过业主大会或业主委员会依法维权，要求返还应属于业主共有的广告收益。

业主大会成立后：业主大会作为小区业主的自治组织，有权决定小区共有部分的经营和收益分配等重大事项。业主大会可以通过制定管理规约、议事规则等文件，明确电梯广告的经营模式、收益归属及使用方式。例如，业主大会可以决定将电梯广告收益全部用于补充专项维修资金，以提升小区电梯等共用设施设备的维修养护水平；也可以决定拿出一部分收益用于改善小区的公共环境、举办业主活动等。物业公司作为小区的服务提供者，应当按照业主大会的决定执行电梯广告业务，并定期向业主大会和全体业主公示广告收益及使用情况。如果物业公司违反业主大会的决定，擅自挪用电梯广告收益，业主大会或业主委员会有权要求其限期返还，并可以根据物业服务合同的约定追究其违约责任。

存在委托经营管理协议的情况：有些小区的业主大会可能会与专业的广告经营公司或其他主体签订委托经营管理协议，将电梯广告业务委托给对方运营。在这种情况下，委托协议应当明确约定双方的权利义务、广告收益的计算方式、分配比例以及成本承担等事项。一般来说，广告经营公司在扣除按照协议约定的合理经营成本和应得报酬后，剩余的广告收益应按照协议约定支付给业主大会或业主委员会。同时，广告经营公司有义务按照法律法规和小区管理规定开展广告经营活动，不得发布违法违规或影响小区居民生活的广告内容。业主大会或业主委员会应当对委托经营管理活动进行监督，确保广告经营活动合法合规，保障业主的合法权益。

四、实际案例分析

案例一：某小区业主诉物业公司电梯广告收益纠纷案

某小区的物业公司在未经业主大会同意的情况下，擅自与多家广告公司签订电梯广告投放合同，在小区电梯内大量投放广告。广告投放后，物业公司从未向业主公示过广告收益情况。小区业主得知后，认为物业公司侵犯了业主