《电子测量原理简明教程》——5章收益发送习题答案.docVIP

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第5章收益法

练习题

一、名词解释

1．收益法

2．土地残余法

答题要点：

1．收益法：收益法又称收益资本化法、收益还原法、收入资本化法、投资法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

2．土地残余法：土地残余法是残余估价法（土地和建筑物残余法）的一种方法：用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。

土地剩余技术。VL=（Ao－VB×RB）/?RL，其中：Ao土地与地上建筑物共同产生的净收益，VL表示土地价值，VB建筑物价值，RL表示土地的资本化率，RB表示建筑物的资本化率。土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法

二、问答题

1、如何理解折现与资本化的关系？为什么说收益法的实质是纯收益的资本化？

答题要点：本质是相同的。资本化率用于永续年金的折现,评估中对回报率的计算,应等于收益与价值的比率；折现率用于普通年金的折现,应等于类似风险投资的预期报酬率+安全利率+通货膨胀率或资本化率=安全利率+风险系数。

残余收益法、购买年法以及收益分析法在估价实务中有何现实意义？

答题要点：

残余收益法包括土地剩余技术和建筑物剩余技术。在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。

购买年法的意义在于：简捷、快速；认识国家与国家或者地区与地区之间的社会经济状况；检验还原利率的选取是否准确。我国不存在对于同一地区具有一般意义的购买年，此法具有参考意义。

收益分析法适用于评估经营性房地产。常用分析公式：收益租金=折旧后的纯收益+有关的租赁费用。

3、在纯收益变化时，收益还原法又将如何变化？

答题要点：净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。净收益按一定数额（按等差级数递减）递减的公式。净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。?净收益按一定比率递减的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。（公式略，见教材）

三、选择题（1-3为单选题，4-5为多选题）

1、在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。()

A、对B、错

2、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为()万元。

A、992．06B、983．10C、1080D、852

3、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。

A、40B、42C、45D、50

4、对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有()。

A、是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析

B、实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变

C、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末

D、净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等

5、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。

A、未来净收益的大小B、获得净收益的可靠性

C、获得净收益期限的长短D、获得净收益预期

参考答案:1、A2、B3、C4、ABCD5、ABC

四、案例分析题

（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地

1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）

A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。

B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险

D、选用估价方法不恰当形成适宜