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月亮湾绿色家园可行研究报告

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北京顺义月亮湾绿色家园

可行性研究报告

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分项目概况 3

一、项目概况 3

第二部分房地产市场背景 7

一、房地产市场政策环境 7

二、北京房地产市场总体概况 8

三、项目所在区位市场研究 10

第三部分项目定位研究 21

一、本项目SWOT分析 21

二、项目市场定位 21

第四部分产品定型 23

一、规划设计理念 23

二、规划构思 25

第六部分营销策略 27

一、成功别墅营销共性分析 27

二、营销战略定位 28

三、营销推广阶段划分 29

四、销售计划及回款计划 29

第七部分财务评价 30

一、土地成本 30

二、静态财务 31

第八部分结论 32

第一部分项目概况

一、项目概况

该项目位于北京市顺义区潮白河畔顺平路彩虹桥东九王庄南侧

1、规模

项目一期现房未售部分(待改造)的建设用地，加上二、三期的建设用地共计约8.59万平米，总建筑面积约8.8万平米，其中地上建筑面积约6.58万平米，地下建筑面积约2.22万平米。

2、用地性质

别墅用地

3、经济指标

用地

（万平米）

容积率

地上建面

（万平米）

地下建筑面积

（万平米）

总建筑面积（万平米）

一期未售部分

4

0.50

1.994

0.706

2.7

二期

1.46

1

1.46

0.4818

1.9418

三期

3.13

1

3.13

1.0329

4.1629

总计

8.59

0.77

6.584

2.2207

8.8047

4、地貌、地形及现状图

南部一期地块为长方形，北侧二三期地块成不规则形状

一期为现状别墅，二、三期地块为空地

5、四至现状：

北侧临市政路

西侧临潮白河支流箭杆河

东侧及南侧为蓝岸丽舍社区（低密度别墅区）

第二部分房地产市场背景

一、房地产市场政策环境

2013年国五条及实施细则的出台是在原有调控政策力度上进一步强化。限购、限贷、限价是本轮调控的核心。新的执行细则继续从力度和范围上强化原有政策。除此之外，强化征收个人所得税、房产税扩围、外来务工人员纳入住房保障范围等新内容，则表明了房地产调控方式已经开始转变。

“新国五条”细则

强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收。

加快推进扩大个人住房房产税试点范围。

地级以上城市需将外来务工人员纳入住房保障范围。

确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。

新国五条及实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自主性住房需求。

新国五条细则出台后，短期内成交量受到的影响不明显，但随着各地方政府调控细则的出台，未来一段时间内成交量将会有所回落。本次调控对市场最主要的影响在于市场预期的转向，二手房成交一段时间内将陷入冷清，一手房成交将受一定观望情绪影响。但不排除核心城市、核心区域由二手房需求想一手房转移导致一手房成交量上升。

1、宏观经济

2010年次贷危机的阴霾已经逐步散去，经济整体发展的前景较为明朗，政府调控楼市的决心强。

2013年经济复苏趋势不变，但力度有待观察，2012年房地产市场的火爆引起中央政府对房价进一步上涨的担忧，新一届政府借助此次政策彰显调控决心。

经济在2012年3季度触底，当前复苏态势明显。

通胀处于低位，下半年通胀压力较大

部分行业产能过剩，制造业尤其严重

经济转型不够明朗是影响经济复苏程度的重要因素

2、金融政策

2013年实行稳健的货币政策。

当前流动性由“中性偏松”转向“中性”。

政府调控房地产是要保证房地产市场相对稳定，因此在2013政策调控关键年要实行中性的住房金融政策，不过度鼓励市场，也不过度抑制市场。通过房地产金融政策稳定，保障房地产市场就不出现大的波动。

3、开发企业

资金情况分化，央企、大型房企市场占有率进一步提升，土地储备集中于核心城市。

央企及大型房企资金比较充足，中小房企资金链紧张。大型房企土地储备由之前的二三线城市转变为集中在一二线核心城市。

4、土地政策

国土资源部日前发布《2012年中国土地政策蓝皮书》，其中预计，2013年我国土地政策将促进城镇化健康发展，在进城农民宅基地的合理使用、集体建设用地建设公租房、集体建设用地流转、征地制度改革等方面出台可操作性的政策和措施。

2001年至2011年间，我国人口城镇化率由37.7%升至51.3%，年均提高1.36%，被联合国称为城市化速度最快的国家。未来土地制度改革，首先是完善征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例，规范政府的征地行为；允许农民或集体经济组织在符合规