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2025年综合类-中级房地产经济-第十一章房地产金融历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-中级房地产经济-第十一章房地产金融历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】商业银行发放房地产贷款时，若采用抵押贷款方式，抵押物的评估价值需满足以下哪个条件？

【选项】A.不低于贷款金额的50%B.不低于贷款金额的70%C.不低于贷款金额的90%D.不低于贷款金额的100%

【参考答案】A

【详细解析】根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，抵押物评估价值应不低于贷款金额的50%，且需考虑贷款成数、抵押物类型及市场波动风险。选项B、C、D均超出合理范围，易引发信贷风险。

【题干2】房地产企业融资中，表外融资的主要工具不包括以下哪种？

【选项】A.商业票据B.资产证券化C.融资租赁D.项目公司股权质押

【参考答案】D

【详细解析】表外融资指金融机构通过特定交易将资产或负债从资产负债表移出，典型工具包括资产证券化（ABS）和融资租赁。项目公司股权质押属于表内融资，需计入银行资产负债表，因此排除D选项。

【题干3】房地产信托计划底层资产中，占比最高的通常是？

【选项】A.商业地产租金收入B.住宅销售回款C.工业厂房租赁收益D.土地出让金

【参考答案】A

【详细解析】商业地产（如写字楼、购物中心）因租金收入稳定、现金流可预测，成为信托底层资产的主要选择。住宅销售回款受政策调控影响大，工业厂房租赁收益波动性强，土地出让金具有一次性特征，均不符合长期信托资金匹配要求。

【题干4】房地产抵押贷款证券化（RMBS）的发行主体通常是？

【选项】A.商业银行B.房地产开发商C.金融资产管理公司D.证券交易所

【参考答案】A

【详细解析】RMBS由商业银行或金融机构发起，将符合标准的房地产贷款打包发行为ABS。选项B房地产开发商是贷款需求方，C和D不直接参与基础资产证券化。

【题干5】房地产企业采用ABS融资时，需重点关注底层资产的风险包括？

【选项】A.利率风险B.流动性风险C.政策风险D.汇率风险

【参考答案】B

【详细解析】ABS底层资产（如商业地产租金）现金流需持续稳定，若流动性不足将导致证券化产品难以兑付。利率风险可通过利率互换对冲，政策风险通过资产筛选规避，汇率风险不直接关联境内房地产项目。

【题干6】房地产金融衍生品中，用于对冲利率波动的工具是？

【选项】A.利率互换B.期权互换C.期货合约D.信用违约互换

【参考答案】A

【详细解析】利率互换可锁定浮动利率或固定利率，降低房地产贷款利息支出波动风险。期权互换涉及期权费支付，期货合约需实物交割，信用违约互换（CDS）针对信用风险，均不直接对冲利率风险。

【题干7】房地产信托受托人的核心职责不包括？

【选项】A.管理信托财产B.分配信托收益C.审批借款人贷款条件D.执行回购条款

【参考答案】C

【详细解析】受托人职责包括财产管理、收益分配及受托人辞任等，但审批借款人贷款条件属于商业银行或信托公司的风控部门职能，非受托人权限。选项D执行回购条款是受托人权利。

【题干8】房地产贷款风险中的道德风险主要指？

【选项】A.借款人伪造抵押物B.开发商挪用贷款资金C.评估机构虚报估值D.银行内部员工舞弊

【参考答案】B

【详细解析】道德风险指借款人利用信息不对称损害贷款方利益，典型表现如开发商将贷款资金用于非开发用途（如偿还其他债务）。选项A属于欺诈风险，C是评估舞弊，D为内部管理问题。

【题干9】房地产企业发行公司债融资，其发行利率主要取决于？

【选项】A.企业信用评级B.抵押物价值C.担保机构实力D.政府贴息政策

【参考答案】A

【详细解析】公司债利率由企业信用风险溢价决定，信用评级（如AA、AAA）直接影响利率。抵押物价值影响的是抵押贷款利率，担保机构实力通过增信作用间接影响利率，政府贴息政策仅适用于特定时期政策性融资。

【题干10】REITs（房地产信托投资基金）退出机制中，哪种方式流动性最高？

【选项】A.资产出售B.股权置换C.上市退出D.债转股

【参考答案】A

【详细解析】资产出售可直接变现获取资金，是REITs最常用的退出方式。股权置换需找到接盘方并完成交割，上市退出周期长且需满足交易所要求，债转股涉及债务转换流程复杂。

【题干11】房地产贷款风险分类中，关注类贷款的定义是？

【选项】A.逾期30天以内B.逾期30-60天C.逾期60-90天D.逾期90天以上

【参考答案】B

【详细解析】银监会《贷款风险分类办法》规定：正常类（0-30天逾期