北京望京片区商业地产调研报告441.3M.pptxVIP

望京商业地产调研报告;概述;第一章：望京区域发呈现状

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望京基础设施日益完善：

随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区道路网络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际出名跨国公司落户望京科技园区。

望京产业发展已颇具规模

爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大出名电信设备供应商北电网络大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技公司聚集，使望京五环产业带初具雏形，产业的带动不仅将变化望京的现状，而这些公司带来更多的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提高。几大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商圈，连通望京和亚北商圈产业带。; 望京基础设施的建设，道路改善，吸引了众多国际公司进驻，加紧了望京的产业构造的形成，加速了望京国际化进程，增强了望京对北京的影响力。;2、望京人口状况描述; 随着产业构造的调节，望京人口构造发生了根本性变化，常住人口中，65%为高端人群。;3、望京区域的产业优势; 中关村电子城产业园区的定位，为望京的将来确立了新的蓝图，其中电子城西区400多家国际高新技术公司的进驻，为望京带来了大量的商业机会和就业机会。;4、望京房地产发展状况;望京住宅市场现状概述：

大量的租客资源确保了住宅供需平稳，产品规划差别化明显，产品特性更为明显。

双低成为优势卖点吸引广大居民，人口密度低、容积率低，居住舒适度成为凸显竞争优势的一种筹码。

针对中轻年客户群需求，预计将来将有不少主打小户型的项目，出现酒店式公寓等适于投资的户型。

而大部分项目仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线。

望京商业物业现状概述：

相比2003年之前望京区域商业的匮乏，近几年来商业飞速的发展，??在已投入使用的大致量商业约为36万平米，已基本能够满足区域内居民的需求。

而在将来几年中，尚有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，这将使区域内的竞争更为激烈。

望京办公物业现状概述：

有限的供应量，大部分项目只租不售，纯写字楼市场放量明显局限性，而产业发展所产生的需求使望京区域的办公物业供应产生了庞大的缺口。;第二章：望京文化娱乐产业现状及发展趋势;1、望京区域商业体量统计;序号;大型商业满足本地消费为主，年终前面积将超出36万平方米

;2、望京区域在售、在建商业项目调查

;项目名称;项目名称;据统计，现在望京区域内在售和在建商业项目总面积为98万平米。而在现有的商业中，仅大型商业面积就已超出36万平米，另外尚有各街区商业和业已成熟的住宅社区商业。将来望京商业总量已超出130万平米。

当在建的商业项目落成并投入使用之后，会为望京区域的发展提供更有利的硬件支持，但由于商业总量较为庞大，在经营上势必会存在激烈的竞争，从区域的功效定位上看，望京区域已不适宜继续开发大致量的商业项目。; 按照《都市居住区规划设计规范》规定，在城乡规划中以居住区人口规模拟定商业配套的面积，对于公共服务设施的控制指标规定以下：

每千人商业服务建筑面积700-910平方米；

每千人社区服务指标59-464平方米；

每千人金融邮电指标60-80平方米；

以上三项的累计指标为：每千人819-1454平方米；

扣除金融邮电所占面积，每千人的商业及社区服务面积为759-1374平米方米。

按此原则测算，望京区域内现有的30万居民，所需多个配套服务面积总和为245700-436200平米，而现在望京区域商业的总体量已经数倍超出了《都市居住区规划设计规范》的商业配套原则。;3、望京区域文化娱乐场合现状

;餐饮类业态分布较为均衡，体量基本适宜

;序号;该区域内品牌连锁餐饮店有25家，占餐饮店总量的13%。

餐厅面积在1000平米以上的有13家，占餐饮总面积的26%，占总数量的7%弱；面积在500—1000平米的餐厅共有34家，占餐饮总面积的36%弱，占总数量的17%强；

面积在100—500平米的餐厅共有115家，占餐饮总面积的36%弱，占总数量的58%；

面积在100平米以内的餐厅共有36家，占餐饮总面积的3%弱，占总数的18%强。

望京的餐饮数量与面积已经基本上能够满足望京区域居住者生活消费需求。;品牌;美容美发、足疗保健类业态总量偏多

;高档休闲娱乐类商业快速成长;望京区域品牌连锁休闲娱乐商业统计表;小结;第三章：望京区域办公物业需求状况;1、望京