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2025年综合类-土地估价相关知识-第二章房地产开发历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-土地估价相关知识-第二章房地产开发历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产开发项目的前期工作阶段中，需完成市场调研、可行性研究及环境影响评估的是哪个阶段？

【选项】A.拟定开发方案B.招投标阶段C.规划设计阶段D.建设准备阶段

【参考答案】A

【详细解析】前期工作阶段包含市场调研、可行性研究及环境影响评估，以确定项目可行性。选项A正确，B属于融资环节，C为设计阶段，D涉及施工许可。

【题干2】下列哪项不属于房地产开发项目财务成本中的直接成本？

【选项】A.地块购置成本B.建筑安装工程费C.市场推广费用D.债券利息支出

【参考答案】C

【详细解析】直接成本包括土地购置、建安工程、设备采购等，市场推广费用属于间接成本。选项C正确，D为财务费用。

【题干3】根据《房地产开发企业财务管理规范》，项目开发周期内不可计入成本的费用是？

【选项】A.临时设施摊销B.坪效测算咨询费C.质量保证金D.预备费

【参考答案】B

【详细解析】质量保证金用于质量缺陷整改，预备费覆盖不可预见风险，临时设施摊销计入开发成本。选项B为咨询服务费，不属于法定成本科目。

【题干4】土地增值税计算中，房地产开发项目允许扣除的土地成本包括哪些？

【选项】A.土地出让金B.网络信息服务费C.环境评估费D.贷款担保费

【参考答案】A

【详细解析】土地增值税扣除项仅含土地出让金及开发过程中缴纳的相关税金，其他选项属间接费用或非法定扣除内容。

【题干5】项目净现值（NPV）小于零时，说明项目投资回收期？

【选项】A.大于基准收益率期B.大于建设期C.小于基准收益率期D.不具备经济可行性

【参考答案】D

【详细解析】NPV0表明项目收益无法覆盖成本及收益要求，投资回收期超过基准收益率对应的期限，故项目不具备可行性。

【题干6】某地块规划用途为商业综合用地，容积率计算中建筑基底面积应如何确定？

【选项】A.容积率×总建筑面积B.总建筑面积扣除地下停车场C.容积率×建筑基底面积D.总建筑面积

【参考答案】C

【详细解析】基底面积指建筑基底投影面积，容积率=总建筑面积/基底面积，需单独计算基底面积而非直接用总建筑面积。

【题干7】根据《城市房地产开发经营管理条例》，土地出让合同约定年限届满后？

【选项】A.自动续期并加收年租金B.无效且需重新出让C.续期需重新评估地价D.续期需支付土地增值收益

【参考答案】C

【详细解析】出让年限届满后需重新评估地价并签订合同，不得自动续期或加收租金。

【题干8】项目开发中，销售成本主要包括哪些？

【选项】A.建安工程费B.物业管理费C.市场推广费D.贷款利息

【参考答案】C

【详细解析】销售成本指直接与销售相关的费用，如广告、中介佣金等。选项C正确，A为开发成本，D为财务费用。

【题干9】土地增值税预缴计算中，增值额的计算基数应包括？

【选项】A.取得土地使用权所支付的金额B.开发成本C.利息支出D.销售收入

【参考答案】A

【详细解析】增值额=转让收入-扣除项目金额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本等。选项A为必选基数。

【题干10】项目财务内部收益率（IRR）与基准收益率的关系决定是否可行？

【选项】A.IRR≥基准收益率可行B.IRR基准收益率可行C.IRR=基准收益率不可行D.需比较净现值

【参考答案】A

【详细解析】IRR是使NPV=0的折现率，当IRR≥基准收益率时项目可行，选项A正确。

【题干11】根据《建筑工程工程量清单计价规范》，措施费中“安全文明施工费”由谁承担？

【选项】A.招投标双方分担B.承包方全额承担C.发包方全额承担D.按比例分担

【参考答案】B

【详细解析】安全文明施工费属于承包方义务，由承包方承担，其他措施费可能由双方分担。

【题干12】项目开发中，土地增值税清算时，未售房产的成本扣除顺序应为？

【选项】A.先扣除已售房产成本B.按时间顺序扣除C.按成本占比扣除D.先扣除开发成本后扣除费用

【参考答案】B

【详细解析】清算时需按实际销售顺序扣除成本，未售房产成本需在清算期统一分配扣除。

【题干13】容积率的调整系数在什么情况下适用？

【选项】A.容积率≤1.0B.容积率1.0且≤2.0C.容积率2.0且≤3.0D