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2025年综合类-房地产经纪业务操作-房地产经纪业务操作(综合练习)历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-房地产经纪业务操作-房地产经纪业务操作(综合练习)历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产经纪机构在促成买卖双方签订合同时，必须包含的条款不包括以下哪项？

【选项】A.房屋面积与产权证明文件记载一致B.付款方式与总价金额C.交付使用条件及时间D.双方确认的房屋现状描述

【参考答案】D

【详细解析】根据《商品房销售管理办法》第二十条，合同应明确房屋面积、产权证明文件、总价金额、付款方式、交付条件及时间等核心条款，但房屋现状描述属于补充条款，非必备项。

【题干2】评估某商业房产租金时，若租客为长期稳定企业，其租金评估应优先采用哪种方法？

【选项】A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.假设开发法

【参考答案】C

【详细解析】收益还原法适用于具有持续收益能力的资产（如商业地产），尤其当租约稳定且租户信誉良好时，可通过未来净收益折现计算合理租金。市场比较法侧重同类交易案例，成本逼近法适用于开发成本明确的标的物。

【题干3】房地产经纪人在带看过程中发现房屋存在结构性裂缝，应如何处理？

【选项】A.立即告知买方并暂停带看B.暂时不提但后续书面说明C.要求卖方提供第三方检测报告D.自行联系检测机构

【参考答案】A

【详细解析】《房地产经纪管理办法》第二十四条要求经纪人发现房屋重大瑕疵必须立即告知买方，并暂停带看直至问题澄清。隐瞒或拖延可能构成欺诈，导致经纪合同无效及法律责任。

【题干4】某二手房交易中，买方要求经纪机构垫付契税，机构应如何回应？

【选项】A.按买方要求执行B.建议买方自行缴纳C.要求卖方承担D.报告监管部门

【参考答案】B

【详细解析】契税由买方承担（《契税暂行条例》第四条），经纪机构无权垫付，否则可能涉及违规操作。建议买方通过银行或税务部门缴纳，机构可协助提供流程指引。

【题干5】计算某商铺投资回报率时，应扣除哪些成本？

【选项】A.购房款利息B.物业费C.装修费用D.租赁中介费

【参考答案】ABCD

【详细解析】投资回报率计算需扣除所有实际支出，包括购房款利息（资金成本）、物业费（持有成本）、装修费用（改良支出）及租赁中介费（交易成本）。仅选部分选项不符合财务分析规范。

【题干6】房地产经纪合同纠纷中，若双方对服务范围产生争议，通常以哪种文件作为判断依据？

【选项】A.买卖合同B.带看记录C.佣金约定书D.交易凭证

【参考答案】C

【详细解析】根据《民法典》第九百一十三条，经纪服务范围以双方签署的佣金约定书或经纪合同约定为准，带看记录仅作为辅助证据。若未明确约定，按行业惯例推定包含基础带看服务。

【题干7】某楼盘宣传“学区房”，实际对口学校为新建分校，经纪人应如何应对？

【选项】A.立即撤回宣传B.在合同中注明分校信息C.要求买方签署免责声明D.报告住建部门备案

【参考答案】B

【详细解析】《广告法》第四条禁止虚假宣传，经纪人需在合同附件中明确标注学区学校名称及性质（如“XX小学分校”），若未注明可能承担欺诈责任。

【题干8】计算房产抵押贷款额度时，银行主要依据哪项指标？

【选项】A.房屋评估值B.市场成交价C.买方收入证明D.债务收入比

【参考答案】A

【详细解析】抵押贷款额度通常不超过评估价值的70%（央行规定），评估值需由银行认可的评估机构出具。市场成交价可能存在波动，收入证明用于补充审核还款能力。

【题干9】房地产经纪机构处理客户投诉的法定时限为多少个工作日？

【选项】A.3B.5C.7D.10

【参考答案】C

【详细解析】根据《房地产经纪管理办法》第三十五条，机构应在7个工作日内书面答复投诉处理结果，超期可能被住建部门约谈并记入信用档案。

【题干10】某房产因继承导致产权不清晰，经纪人应如何处理带看请求？

【选项】A.立即带看B.要求卖方提供继承公证书C.暂停带看并报备D.自行联系律师

【参考答案】C

【详细解析】产权不清晰时，《商品房销售管理办法》第二十二条要求暂停交易活动，经纪人应书面通知卖方并报备当地不动产登记中心，待产权明确后方可继续。

【题干11】计算土地出让金时，容积率超过1.0的部分按以下哪种标准计征？

【选项】A.基准地价B.基准地价×1.2C.基准地价×容积率D.基准地价×0.8

【参考答案】B

【详细解析】根据《城市土地出让管理办法》